香港房地產(chǎn)市場量價齊跌 抄底的機會到了？

分析師指出，香港房價將于今年年末觸底反彈，并在2020年前保持10%左右的年度漲幅。

由于房價下跌以及經(jīng)濟(jì)的不確定性，今年2月香港房屋銷量同比下跌70%，創(chuàng)25年新低。政府公布的數(shù)據(jù)顯示，2月香港售出房屋1807套，而一年前的數(shù)據(jù)為6027套，今年1月為2045套。香港房價也從去年9月的高點下降了10%。

此次下滑還使一些香港地產(chǎn)開發(fā)商削減了預(yù)期銷售目標(biāo)。新鴻基地產(chǎn)將香港的全年合同銷售量下調(diào)了18%，至270億港元。新世界發(fā)展財報顯示，15-16財年（4月1日起）上半年的合同銷售量暴跌79%，至28億港元，僅完成全年銷售目標(biāo)的28%。

對于一個經(jīng)歷過房地產(chǎn)繁榮與蕭條的城市，這一情景不免使人擔(dān)心。上世紀(jì)90年代末亞洲金融危機導(dǎo)致香港房價一度暴跌70%。而隨后由于房貸利率較低、新住宅供給緊張以及內(nèi)地買家的推動，房價在2003年至2015年9月間上漲了370%。

不過有分析師指出，不必?fù)?dān)心此次房價下跌演變成崩盤。因為香港恒生地產(chǎn)分類指數(shù)近兩個月內(nèi)飆漲了18%，高出大盤近7個百分點。從去年6月的最高點至今年1月21日，該分類指數(shù)曾遭遇34%的下跌。

上一次房價下跌地產(chǎn)股卻逆勢上漲還是在2011年10月，當(dāng)時3個月后房價便開始攀升。長期而言，地產(chǎn)股是非常好的先行指標(biāo)。彭博數(shù)據(jù)顯示，自1994年以來，這一指標(biāo)成功預(yù)示了房地產(chǎn)市場70%的拐點。雖然這個并非完美的追蹤記錄，但的確給了那些樂觀人士支撐。在他們看來，此次房價下滑只不過是一次暫時修正，而非長期下跌。

法國巴黎銀行(BNPParibasSA)駐香港分析師WeeLiatLee預(yù)測，當(dāng)?shù)胤績r將于今年年末觸底反彈，并在2020年前保持10%左右的年度漲幅，"為什么說股價是良好的領(lǐng)先指標(biāo)，是因為基金經(jīng)理們對實體房地產(chǎn)市場做了全面分析，并預(yù)測它將轉(zhuǎn)向。"

分析師指出了幾點不會發(fā)生崩盤的原因。其一是，當(dāng)價格下降到一定程度時會吸引買家再度入場，銷量也會止跌回升。美聯(lián)物業(yè)(MidlandRealty)的數(shù)據(jù)顯示，在截至3月13日的那周，香港主要住宅小區(qū)的二手房交易量增漲了五倍，創(chuàng)9個月新高。

而且，如果房價下跌太多，港府也會考慮出臺相關(guān)措施。過去六年中，為了抑制房價上漲，當(dāng)局提高了最低首付比例以及非居民買家的購房稅，并對那些三年內(nèi)轉(zhuǎn)手的購房者征收額外印花稅。

當(dāng)然，股市有時也會與實體市場發(fā)生背離。而且香港目前也面臨著諸多不利因素，如零售額萎縮、港口貨運量下降、對中國游客的吸引力減弱等，這些從長期來看都有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)需求下降。

另外還存在一個可負(fù)擔(dān)能力的問題。Demographia的年度調(diào)查顯示，2015年第三季度，香港房價是全球87個大都市區(qū)中最貴的。目前的房價水平仍然高出了普通民眾的支付能力，特區(qū)行政長官梁振英上周也表示將繼續(xù)增加供給。

《金融時報》指出了香港地產(chǎn)股逆勢上漲的另一個原因。房地產(chǎn)行業(yè)在亞洲投資者心中地位比較特別，投資者也很難避開它。標(biāo)普旗下研究部門CapitalIQ的數(shù)據(jù)顯示，按市值計全球最大的十家上市房企中，有8家是亞洲的，其中又有4家位于香港——新鴻基地產(chǎn)、九龍倉集團(tuán)、恒基兆業(yè)以及太古地產(chǎn)。

他們的市值情況也解釋了此番股價上漲的一個原因：逢低買進(jìn)。上述前十榜單中，只有香港房企的市價是遠(yuǎn)低于賬面價值的，所以它們的股息率都較高，位于2.5%-5%之間。

但該報道也指出，大部分分析師預(yù)計今年香港房價還將下跌15%。此前受到抑制的零售租金也在下跌。由于地產(chǎn)商紛紛通過各種手段，如提供現(xiàn)金返還、貸款便利等方式來刺激銷售，因此實際情況可能比數(shù)字體現(xiàn)的要更為嚴(yán)重。