社科院：今年房?jī)r(jià)將總體上漲 明年或全面下滑

由中國社會(huì)科學(xué)院城市所發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告（2016)》指出，在全面寬松的宏觀經(jīng)濟(jì)政策刺激下，房地產(chǎn)價(jià)格整體上將呈上漲趨勢(shì)，區(qū)域漲幅進(jìn)一步分化。但從較長(zhǎng)時(shí)期看，如果宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)繼續(xù)下滑，房地產(chǎn)價(jià)格有可能在2017年下半年將再次出現(xiàn)全面下滑趨勢(shì)。

“2010年為本輪房?jī)r(jià)上漲模式改變的分界點(diǎn)”

報(bào)告指出，從1998年開始的本輪房?jī)r(jià)上升周期以2010年為界。2010年之前的房?jī)r(jià)上漲與城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)息息相關(guān)，之后的上漲更多體現(xiàn)為貨幣現(xiàn)象。

從房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)可以看到，2010年房地產(chǎn)投資增速達(dá)到頂點(diǎn)33%，此后增速不斷下滑。這一階段劃分與人口年齡結(jié)構(gòu)變化也是一致的，2010年，勞動(dòng)年齡人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到頂點(diǎn)74.53%。根據(jù)中國指數(shù)研究院的調(diào)查，25~44歲這一年齡段人口要占購房人數(shù)的75%左右。2010年以后，中國人口不僅老齡化趨勢(shì)更加明顯，而且人口流動(dòng)的速度也大幅放緩。

2011年，中國城鎮(zhèn)化率達(dá)到51.27%，突破50%的拐點(diǎn)。課題組指出，這意味著城鎮(zhèn)化將由加速推進(jìn)進(jìn)入減速推進(jìn)的時(shí)期。同時(shí)，人口紅利的結(jié)束，也將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)。

但是，在2010年后房?jī)r(jià)并沒有因人口年齡結(jié)構(gòu)出現(xiàn)拐點(diǎn)而停止上漲。

對(duì)此，報(bào)告解釋稱，2009年之后，中國廣義貨幣M2大規(guī)模超常增長(zhǎng)，甚至超過美日，成為全球規(guī)模最大的國家。同時(shí)M2/GDP的比值大幅上升，從2008年的1.58倍，迅速上升到2015年的2.06倍，整個(gè)經(jīng)濟(jì)的杠桿水平大幅上升，成為這段時(shí)期房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的主因。

“2016年整體上漲2017年或出現(xiàn)全面下滑”

基于這一原因，課題組預(yù)測(cè)2016年房地產(chǎn)價(jià)格整體上將呈上漲趨勢(shì)。“今年央行降息降準(zhǔn)的政策仍將繼續(xù)。因?yàn)閺哪壳扒闆r來看，一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)依然承受巨大下滑壓力，仍需要充裕的流動(dòng)性支撐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；另一方面，人民幣加入SDR，同時(shí)美國進(jìn)入加息通道，都將加速國內(nèi)資金外流，央行為對(duì)沖資金外流對(duì)國內(nèi)流動(dòng)性造成的影響，也將進(jìn)一步向市場(chǎng)釋放流動(dòng)性和調(diào)低基準(zhǔn)利率。”

但是同時(shí)，報(bào)告指出如果宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)繼續(xù)下滑，房地產(chǎn)價(jià)格有可能在2017年下半年再次出現(xiàn)全面下滑趨勢(shì)。

中國社科院土地經(jīng)濟(jì)與不動(dòng)產(chǎn)研究室主任王業(yè)強(qiáng)稱：“2015年底和2016年初，部分城市房?jī)r(jià)過快上漲是受政策影響較大的短期波段性。隨著政策調(diào)整以及宏觀經(jīng)濟(jì)的下滑，房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期會(huì)進(jìn)一步降低，住房需求增速減緩，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)形成向下的壓力。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。