新政后滬豪宅市場獲熱捧 后市承接力存疑

上海“325”新政后，一、二手房成交腰斬，成交均價(jià)卻是微跌。剛剛過去的5月11日土拍中地王頻現(xiàn)，更令市場擔(dān)憂后市風(fēng)險(xiǎn)。

可以肯定的是，新政后短期商務(wù)公寓與豪宅的集中推盤，改變了上海樓市成交結(jié)構(gòu)，但市場承接力仍存懸念。

據(jù)上海鏈家市場研究部統(tǒng)計(jì)，截至5月12日，上海新房市場5月供應(yīng)量已達(dá)49.4萬平方米（共計(jì)4093套），同比4月上漲46.1%。同期5月共有19個新房項(xiàng)目入市，其中報(bào)價(jià)5萬以上的高端項(xiàng)目就有6個，新增預(yù)售面積占比達(dá)3成，較上月有小幅下滑。這些項(xiàng)目主要位于浦東、閔行及閘北區(qū)域，此次開盤最低報(bào)價(jià)較去年推盤漲幅在13%-34%之間。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，豪宅市場尤其是頂豪產(chǎn)品仍有市場承接力，理由就是利率降低與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整導(dǎo)致高凈值人群增加。而鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，5月以來截至11日，新房成交量僅為22.9萬平方米（共計(jì)1816套），同比4月下滑21.6%；成交均價(jià)39507元/平方米，同比上漲35.0%。盡管供應(yīng)量繼續(xù)上漲，成交量卻繼續(xù)滑坡。

土地市場地王迭出，豪宅市場承接力卻存疑，房企后市去化壓力不言而喻。

張宏偉指出，限購政策從嚴(yán)執(zhí)行，意味著仍會有大量高端需求被置之門外，市場仍然集聚大量市場需求等待釋放。

來自網(wǎng)易房產(chǎn)一份對上海頂級豪宅的調(diào)研報(bào)告顯示，35%的高凈值人群把“不動產(chǎn)”作為國內(nèi)資產(chǎn)投資的主選方向。

受訪人群中最關(guān)心的問題是頂豪的“投資資源價(jià)值”（27.8%），其次是“地段價(jià)值”（25%）。這個人群能接受的豪宅價(jià)格在2000萬至4000萬之間，73.4%傾向于購買150平方米-250平方米的戶型面積。

同策咨詢研究部統(tǒng)計(jì)顯示，2010年-2015年這6年間，上海市單價(jià)10萬元/平方米以上頂級豪宅總計(jì)成交1213套。6年平均每年賣出202套左右。而僅2016年1-4月上海頂級豪宅就賣出400套，達(dá)到2015年“頂級豪宅”元年611套的65%。

均價(jià)6萬元/平方米左右的高端商務(wù)項(xiàng)目也在支撐上海房價(jià)。“325”新政之后45天，全市成交均價(jià)5萬元/平方米以上的商住項(xiàng)目上升到9個，成交面積17515平方米，總成交金額逾11億元，漲幅分別達(dá)到84.89%、101.99%。

上海鏈家市場研究部總監(jiān)陸騎麟表示，近期上海新房市場成交均價(jià)破4萬元/平方米，其原因一方面是受成交結(jié)構(gòu)影響，高端項(xiàng)目成交占比凸顯。盡管受“滬九條”影響，新房市場成交量下滑顯著，但從成交結(jié)構(gòu)可以明顯看出，受影響的這類客群主要是剛改客戶。另一方面來自于供應(yīng)端價(jià)格上浮。在近期高端項(xiàng)目批量入市和5月12日開發(fā)商對住宅地塊的狂熱角逐可以看出，開發(fā)商對當(dāng)前市場依然看好，盡管新政抑制了部分需求，但從根本上只是對購房需求量的壓制，而對房價(jià)的走高并無束縛力，反而催熱了受影響較小的豪宅市場。

從成交結(jié)構(gòu)來看，據(jù)上海鏈家市場研究部統(tǒng)計(jì)，截至5月12日，5月新房市場中5萬以上的高端項(xiàng)目成交量近6萬平方米，成交占比達(dá)26.0%。高端項(xiàng)目成交占比創(chuàng)下歷史新高，較上月增加近14%。成交面積前十項(xiàng)目中僅1個項(xiàng)目均價(jià)低于2萬元/平方米，均價(jià)在近5萬或以上的高端項(xiàng)目占有6席，前四名均為高端項(xiàng)目。

2015年，上?？們r(jià)1000萬-1200萬總價(jià)段商品住宅成交額占總體的16.4%。今年前4個月，這一比例升至22%，需求依然旺盛。

目前上海在售頂級豪宅中，有不少是多年前獲取的土地，因此并無降價(jià)壓力。如湯臣一品在1995年拿地成本不到4000元/平方米，目前均價(jià)已超18萬元/平方米。

而近3年（2014-2016年）為二手億元豪宅成交高峰，占總成交量的8成以上，目前市場上二手成交億元豪宅產(chǎn)品中，有75%房源均是通過中介公司。但豪宅二手稅費(fèi)相對較高，以一套1000萬的房子計(jì)算，稅費(fèi)加上傭金，至少要多付出接近100萬元。因此有市場人士指出，對于投資客而言二手市場的豪宅優(yōu)勢并不明顯。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。