葉檀:城市群中的核心地塊正成為資本游戲籌碼

中國新“地王”誕生，但如果像這樣瘋狂下去，房地產(chǎn)很難持續(xù)太長時(shí)間。

8月17日，融信集團(tuán)斬獲上海靜安區(qū)(原閘北)中興社區(qū)N070202單元332-01-A、333-01-A地塊，該地塊出讓面積31034.1平方米，容積率3.54，成交總價(jià)高達(dá)110.1億元，樓板價(jià)超10萬元/平方米，溢價(jià)率139%，未來價(jià)格或超15萬元/平方米。這是上海實(shí)施招拍掛制度12年來推出的最市中心地塊。

這塊地屬商住地塊，住宅比例可達(dá)到90%，另要求持有100%的商業(yè)物業(yè)；配建保障性住房5.0%以上，中小套型住宅建筑面積不得低于80.0%，計(jì)79022.9平方米以上。開發(fā)商只有大建20%的大戶型豪宅，或者想方設(shè)法將兩套相鄰的中小戶型住宅打造成一套豪宅，才能滿足土豪們的心愿。

以48個(gè)月正式峻工計(jì)算，意味著上海中興地塊4年后一手住宅每平方米單價(jià)將達(dá)到15萬元左右?，F(xiàn)在相鄰地塊已屬豪宅區(qū)，原上海閘北內(nèi)環(huán)是近年來上海豪宅市場的新興區(qū)域，域內(nèi)蘇河灣華僑城、綠洲雅賓利花園、新湖青藍(lán)國際等高端樓盤在售，均價(jià)沒有一塊低于每平方米7萬元。未來4年如果漲到15萬元，意味著以市中心較豪華的住宅計(jì)算，貨幣購買力還將大大降低。

很快，只要在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)購買一套建筑面積在100平方米以上的住宅，購房者就是千萬富翁。

與以往不同的是，現(xiàn)在的住宅交房時(shí)精裝修，相當(dāng)于為購房者省下了50萬元以上的裝修款。但與高漲的房價(jià)比，這筆裝修款可以忽略不計(jì)。

北京、深圳也不遑多讓。深圳規(guī)土委最新的數(shù)據(jù)顯示，從8月8日至14日的一周，新房成交均價(jià)為64812元/平方米，連續(xù)第二周站在6字頭上，環(huán)比上漲3.5%，較前期小幅上升。

另據(jù)《界面》報(bào)道，北京高房價(jià)向大七環(huán)蔓延，環(huán)北京炒房潮正從30公里傳導(dǎo)到70公里，并有再往100公里處發(fā)展的趨勢。

一年前，北三縣和永清、固安等區(qū)域在北京市政府搬遷和首都第二國際機(jī)場興建的利好條件帶動(dòng)下，房價(jià)漲幅翻番。現(xiàn)在，更遠(yuǎn)的淶水和霸州的樓盤都在漲價(jià)，當(dāng)?shù)匦￠_發(fā)商的上漲幅度在20%~30%，品牌開發(fā)商的漲幅更高，甚至在40%左右。

這是個(gè)瘋狂的時(shí)代。

地方政府在營改增之后，財(cái)政主動(dòng)權(quán)進(jìn)一步下放，對于房地產(chǎn)的熱情有增無減。

房地產(chǎn)開發(fā)商正在搶奪資產(chǎn)，一是因?yàn)橘Y金杠桿成本低，二是因?yàn)槲磥沓鞘腥簠^(qū)域資源少。以后一線城市核心區(qū)域就是千萬富翁與億萬富翁的聚居地。

上海的新地王有18家大型開發(fā)商參與競拍，很多開發(fā)商未必?fù)碛凶銐虻默F(xiàn)金，卻有足夠的雄心，與相近的經(jīng)營模式。

7月31日，《一財(cái)網(wǎng)》披露了搶下上海新地王的融信集團(tuán)。這家公司從2013年啟動(dòng)全國擴(kuò)張，剛好趕上房地產(chǎn)大幅上漲前的風(fēng)口，2015年在港股市場上市。

瘋狂是沒有止境的。數(shù)據(jù)顯示，今年以來截至7月底，該公司先后在土地市場上斥資超過230億元，在上海、杭州等多地?fù)寠Z地王。今年上半年，該公司合同銷售總額不足180億元。2015年，受益于首次公開發(fā)行，股東權(quán)益較2014年末大幅增長近5倍至50.72億元，融信中國凈負(fù)債比率較上一年的1541%大幅下降至247%，但在中國地產(chǎn)公司中仍居高位。明眼人會(huì)捏一把冷汗，公司則通過公司債、試水資產(chǎn)支持證券、入股險(xiǎn)資、出售資產(chǎn)等方式，不斷增加在核心城市群的土地資源，同時(shí)以高負(fù)債與源源不斷的資金，支撐核心城市群的模式。

類似于融信這樣的模式，在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)并不罕見，圍繞著萬科、廊坊發(fā)展的股權(quán)爭奪戰(zhàn)，說白了，就是一場資本游戲，這場游戲中的籌碼是城市群中的核心地塊。

也許中國三大城市群很可能將出現(xiàn)如下的圖景：核心區(qū)域富翁密布，城市群中的近郊衛(wèi)星城市由白領(lǐng)占據(jù)，遠(yuǎn)郊衛(wèi)星城由普通工薪族居住，他們借助密集的軌道交通，每天花3~4個(gè)小時(shí)奔波在路上，但好歹算是在都市圈過上了大城市人的生活。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。