穩(wěn)步降杠桿為樓市泡沫慢撒氣

近日，天津、上海同時收緊樓市限貸政策，包括上調首套和二套房貸首付比例，上海二套房貸認定執(zhí)行“認房又認貸”政策，強化首付資金來源和收入證明真實性審查等，以抑制住宅市場非理性投機炒作。這些政策措施的出臺，必將有助于抑制住宅市場非理性加杠桿行為，推進房地產(chǎn)市場穩(wěn)健運行。

當前我國熱點城市住宅價格非理性色彩較為濃厚。無論是按照國際通用的房價收入比、住宅租售比指標，還是住房絕對價格國內外橫向比較，部分熱點城市住宅價格已經(jīng)明顯偏離合理水平，房價更像是富裕人群的接力游戲。值得注意的是，最近一年內熱點城市住宅價格大幅上漲，包括房地產(chǎn)調控政策、流動性和利率等在內的住宅不動產(chǎn)定價基礎條件的微小變化，雖然可以解釋住宅成交量的上漲，但無法合理支撐房價的大幅上漲，住宅市場出現(xiàn)非理性投機炒作的氛圍已是毋庸置疑，部分家庭非理性加杠桿進行投資性購房，以及超越家庭收入狀況非理性加杠桿，甚至采取假離婚繞開購房資格限制等行為，已經(jīng)成為當前我國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融的重要風險隱患。

過去一段時間，我國住宅市場非理性行為與社會資金大量向房地產(chǎn)領域集中，客觀上形成了正向反饋環(huán)，既相互作用，又相互支撐，住宅市場的非理性行為不但沒有消減，在實踐過程中反而產(chǎn)生將非理性行為認定為合理的誤區(qū)。即使是本輪房地產(chǎn)調控政策升級后，目前堅定看好并建議加大熱點城市住宅不動產(chǎn)配置的大有人在。而今年以來熱點城市“地王”現(xiàn)象從特殊到普遍，樓面溢價率節(jié)節(jié)攀升，二手房價“坐地跳漲”，新盤遭到瘋搶，這些正常房地產(chǎn)市場的不同尋?，F(xiàn)象，卻是司空見慣，這無不反映出背后社會資金的強力非理性驅動。

2016年9月末，我國人民幣房地產(chǎn)貸款余額25.33萬億元，同比增長25.2%；其中，個人購房貸款余額17.93萬億元，同比增長33.4%。2016年1-9月，全國房地產(chǎn)貸款新增4.32萬億元，同比多增1.5萬億元，增量占同期各項貸款增量的42.5%；其中，個人購房貸款新增3.75萬億元，同比多增1.83萬億元。據(jù)估算，今年上半年全國銀行理財資金投向房地產(chǎn)領域的規(guī)模大約有2萬億元。這種社會資金大規(guī)模向房地產(chǎn)領域集中的態(tài)勢，特別是杠桿工具的廣泛使用，在助推熱點城市住宅價格快速上漲的同時，也導致市場風險進一步集中。而房價、房租運行不平衡性，也反映出房價的非理性。據(jù)中介統(tǒng)計，“9·30”新政后，11月份北京住宅租金創(chuàng)下年內新低，這一定程度上表明合理住宅市場需求保持基本穩(wěn)定，也間接反映出當前熱點城市房價主要受到投資投機性需求驅動上漲的事實。

應該看到，住宅市場的非理性行為存在一定慣性。為防止熱點城市未來繼續(xù)出現(xiàn)價格大幅上漲并引發(fā)市場風險和金融風險進一步聚集的可能性，及時采取有效措施降低樓市杠桿，平衡按揭貸款負擔與家庭實際收入狀況，引導合理住房消費，抑制投資投機性住宅需求，既是促進當前熱點城市住宅市場穩(wěn)健運行的內在需要，也不失為防控房地產(chǎn)市場非理性波動和金融風險的穩(wěn)妥措施。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。