深圳宅地拍賣首采用雙限雙競 業(yè)內(nèi)稱基本沒賺頭

三輪舉牌就達最高限價，坪山地塊創(chuàng)下拍賣時間最長紀錄，龍華地塊現(xiàn)場被中止拍賣……三宗首次采用“雙限雙競”方式拍賣的居住用地，一個月前掛牌階段就已經(jīng)吸盡眼球。在昨日短短一個下午，它們吊足開發(fā)商的胃口。據(jù)悉，這是深圳史上最嚴的一次招拍掛。最終，位于大鵬新區(qū)的G16506-0144號宗地被東莞中駿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以6.8億元收入囊中，成交人才住房合計總面積18952平方米。位于坪山新區(qū)的G11314-0092宗地花落深圳市碧桂園房地產(chǎn)投資有限公司，總價22.8億元，成交人才住房面積合計57400平方米。

40余家開發(fā)商角逐

此次供應(yīng)的三宗地土地總面積達7.5萬平方米。其中，G16506-0144號宗地位于大鵬新區(qū)大鵬街道中心區(qū)域，土地面積為1.82萬平方米，容積率為3.2。G11314-0092宗地位于坪山新區(qū)碧沙北路以西和龍勤路以南，土地面積為3.34萬平方米，容積率為4.98。A808-0020號宗地位于龍華新區(qū)民治街道，土地面積為2.35萬平方米，容積率為5。三宗地均配建了一定比例的人才住房。

盡管這是深圳首次采用“雙限雙競”的掛牌方式，在溢價率達到出讓底價的30%之后，競地價轉(zhuǎn)為競無償移交的人才住房面積。而且，無論是對房企的競拍資金，還是對小業(yè)主取得分戶不動產(chǎn)登記證書之后的轉(zhuǎn)讓期限都設(shè)置了極高的準入門檻，但依然有不下40家開發(fā)商參與角逐。一業(yè)內(nèi)知情人士透露，一些準備競拍的房企為了制定拍地方案，連保險公司的精算師都請來了。

“深圳目前可以馬上用來開發(fā)建設(shè)的居住用地供應(yīng)幾乎為零，來的大部分都是在深圳土地儲備比較少或者沒有土地儲備的房企。”第一太平戴維斯投資部董事吳睿在受訪時指出。財經(jīng)評論人符毅也透露，深圳本土的開發(fā)商基本作壁上觀。

大鵬地塊兩輪競拍就達封頂價

在昨日的拍賣現(xiàn)場中，編號為G16506-0144的大鵬地塊“一馬當先”，起拍價5．2億元，12家來自全國各地的競買人角逐。短短兩輪舉牌外加隔空喊價，地價就達到封頂價6．8億元。而在隨后的向上競配人才住房面積中，這種“速戰(zhàn)速決”延續(xù)到底，僅僅10分鐘，東莞市中駿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以6.8億元的總地價、8000平方米的新競?cè)瞬琶娣e將這塊地收入囊中。

而隨后出讓的編號為G11314-0092的坪山地塊，前后接近兩小時的競價舉牌甚至創(chuàng)造了歷史紀錄。首輪競地價環(huán)節(jié)同樣三輪舉牌封頂，現(xiàn)場立刻進入競?cè)瞬抛》棵娣e階段。從葛洲壩、碧桂園、珠江投資之間開始的“鷸蚌相爭”，到半路殺出的“程咬金”中海，再到保利“姍姍來遲”打破原有的戰(zhàn)局，39、56、59、68四個號牌在全場不停翻飛，幾家開發(fā)商頻頻舉牌。膠著了將近一個小時，主持人甚至調(diào)侃，現(xiàn)在才剛剛達到很多開發(fā)商的“起步價”。“追求利潤的開發(fā)商鮮少舉牌，舉到后面基本都是一些想進深的大房企或者不缺錢的國企等。”吳睿分析。最終，深圳市碧桂園房地產(chǎn)投資有限公司憑借22．8億元的總價、27400平方米的新競?cè)瞬琶娣e“笑傲全場”。

“深圳此次創(chuàng)新對建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制是非常有意義的。土地出讓是長效機制建設(shè)最基礎(chǔ)的制度，這次兩塊地成功拍賣出去，發(fā)展商的意愿還這么強烈，一方面它讓房地產(chǎn)市場可以保持平穩(wěn)運行，發(fā)展商不會再像從前一樣去謀取那么大的暴利，另一方面它又實現(xiàn)了深圳提出的增加人才保障房的建設(shè)。”昨日出讓結(jié)束之后，深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒不禁直言：“意義重大，對結(jié)果很高興。”

值得關(guān)注的是，原以為龍華地塊的競爭會更加激烈，但在第二塊宗地競拍結(jié)束后，主持人突然宣布，位于龍華新區(qū)的A808-0020號宗地因被寶安區(qū)人民法院查封，中止出讓程序。隨后，市規(guī)土委官方發(fā)布，市規(guī)土委龍華管理局接到寶安區(qū)人民法院《民事裁定書》和《協(xié)助執(zhí)行通知書》，法院要求查封包括A808-0020號宗地在內(nèi)的相關(guān)地塊，故該地塊的出讓程序中止。

業(yè)內(nèi)稱兩塊地基本沒賺頭

按照出讓公告顯示，G16506-0144宗地預(yù)售時最高銷售單價不得高于2.85萬元/平方米。如今，1.73萬元/平方米的樓面地價已經(jīng)相當于地塊最高銷售單價的60%以上。

同樣的情況也出現(xiàn)在碧桂園拍下的坪山地塊中，建筑面積為165950平方米。在最初的公告中，人才住房配建不得少于30000平方米。若剔除人才住房面積，該宗地的可售樓面地價已經(jīng)達到2.1萬元/平方米。而根據(jù)規(guī)定，該地塊預(yù)售時最高銷售單價不得高于3.23萬元，可見，樓面成本已經(jīng)超過最高銷售單價的65%。

“后期還要再加上4000-5000元/平方米的建安成本，這次出讓將所有的門路都堵死，開發(fā)商后期根本沒有任何方式來提高利潤空間。”吳睿為南都記者算了一筆賬，大鵬地塊的利潤率已經(jīng)接近很多公司一般的財務(wù)成本，開發(fā)商可以說是給銀行打工。坪山地塊如果是以銷售為目標，完全是虧本的。“保利地產(chǎn)和碧桂園應(yīng)該都不是按照銷售的邏輯來拿地，可能以后會有其他的安排。”

“雙限雙競”

即限銷售房價和成交地價、競成交地價和人才住房面積。競買人報價達到最高地價限價時，有意繼續(xù)競買的競買人由競地價轉(zhuǎn)為向上競?cè)瞬抛》棵娣e。

說法

深圳“雙限雙競”模式或可在全國復(fù)制

土地供應(yīng)尤其是住宅用地供應(yīng)極度緊張，這是深圳土地市場歷來存在問題。也正因此，“面粉貴過面包價”，過去兩年頻頻在這座城市上演。

“這是非常有益的一次嘗試，我想今后深圳的土地出讓，能夠盡量沿著這條路子走下去。這種模式也完全可以在全國各地進行復(fù)制。”王鋒表示，此次深圳“雙限雙競”模式的成功，說明這種創(chuàng)新得到了市場的認可，是適應(yīng)市場規(guī)律的。“開發(fā)商對深圳樓市未來的前景和穩(wěn)定性都非?？春?。”市規(guī)土委同時透露，此次用地出讓也開啟了深圳市居住用地陸續(xù)出讓的序幕。今后一個時期，深圳還將推出多宗居住用地投放市場，增加住房供應(yīng)，規(guī)范市場秩序，將對調(diào)控和穩(wěn)定深圳市房地產(chǎn)市場發(fā)揮積極作用。

不過，在符毅看來，這次競拍形式意義大于現(xiàn)實意義。“深圳用行動表明了調(diào)控房價的決心，當前也確實達到了限價的目標。不過未來隨著人才安居房交付數(shù)量的增加，關(guān)于人才住房的捆綁政策應(yīng)該會擇機退出。”符毅同時給出了建議：若日后可以通過抽取一定比例的土地出讓金，并以法律法規(guī)的形式約定下來，再加上財政稅收的配合，最后形成與商品房價格的對沖機制，這對于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展更有益處。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。