成交走低 認購下滑 新房步入下行通道

北京樓市成交正在步入寒冬期，來自機構(gòu)統(tǒng)計顯示，調(diào)控之后，北京商品住宅成交已連續(xù)6周維持2000套以內(nèi)的低位水平。年末開盤項目的認購比重明顯降低。業(yè)內(nèi)專家表示，在長效調(diào)控的作用下，北京樓市將再度進入“三年一周期”的下行通道，明年新房市場成交量將持續(xù)低位。

5個項目上周入市

據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，12月第二周(12月5日-12月11日)北京商品住宅(不含保障房與自住房)共成交1541套，成交面積19.35萬平方米，環(huán)比分別增加9%、25%。與此同時，上周北京商品住宅成交均價高達46064元/平方米，環(huán)比小幅上漲。調(diào)控之后，北京商品住宅成交已連續(xù)6周維持2000套以內(nèi)的低位水平。

從供應(yīng)看，據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，12月第二周北京商品住宅市場共計有5個項目入市，其中包括橡林郡、國門智慧城兩個純新盤，以及天潤香墅灣3個老項目后期，5個項目共新增商品住宅2677套，預(yù)售許可面積23.3萬平方米，環(huán)比之前一周分別增加115%、47%。而截至11日，12月已有12個項目開盤銷售，不僅超出此前預(yù)期，且新增供應(yīng)達到3922套，已超過10月以及11月全月供應(yīng)量，達到調(diào)控后的一個供應(yīng)小高峰。上周積極入市的2個新項目，橡林郡和國門智慧城均為中小型房企開發(fā)，由此透露出開發(fā)商在保障現(xiàn)金流穩(wěn)健的訴求下正在加速推盤的市場現(xiàn)狀。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，調(diào)控后北京樓市成交雖然出現(xiàn)低迷之勢，但是仍有單盤熱銷的個案出現(xiàn)，顯見市場需求仍然存在，且市場供應(yīng)的相對真空階段，性價比高的項目更易集中有效購房需求，因此一些項目出于搶占市場機會的目的抓緊入市，為12月供應(yīng)的“小高峰”奠定了市場基礎(chǔ)。另外，北京的緊縮調(diào)控較大概率將持續(xù)相當(dāng)長的周期，目前北京庫存也出現(xiàn)了階段性的止跌回升，在調(diào)控的影響力尚未全面顯現(xiàn)之時搶跑市場、回籠資金，也有利于房企增強抵御市場寒冬的能力。

認購比重明顯降低

從入市項目的市場表現(xiàn)來看，其中橡林郡開盤當(dāng)天去化50%左右，天潤香墅灣1號當(dāng)天認購率近七成，相比此前旺銷局面，年末開盤項目的認購比重明顯降低。

郭毅分析，認購比重降低的原因之一在于老項目的開盤價格依然堅挺，甚至仍保持著小幅上漲的態(tài)勢。比如位于平谷的天潤香墅灣1號，相比7月開盤均價上調(diào)了10%左右。老項目具有一定的品牌優(yōu)勢，進入銷售后期的產(chǎn)品及配套溢價較高，因此能夠支撐項目的漲價。但在當(dāng)前嚴峻的調(diào)控形勢下，購房杠桿的降低，與項目漲價疊加，將不可避免地影響到銷量，因此開盤售罄的可能性隨之大大減少。

而在項目客戶積累量不足，無法創(chuàng)造項目一舉售罄的熱銷佳績的背景下，房企依然急于推盤，顯示出對后市走勢的信心不足。以純新盤橡林郡為例，開盤價格在7萬元/平米左右，相比與之緊臨的華潤·萬橡府前期住宅的清盤價格還低了1萬元/平米左右，且橡林郡為中小戶型產(chǎn)品，開盤當(dāng)天也僅去化五成。“在蓄客不足的情況下依然強行入市，顯露出開發(fā)商的焦灼心理。”郭毅分析。

自住房交易迎來高峰

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，12月上旬(1-10日)，北京自住型商品房再迎交易高峰，網(wǎng)簽量達1296套。

交易的主力是首創(chuàng)悅榕匯和住總?cè)f科·TBD萬科天地兩個項目。兩項目10月入市，均價都在2.1萬元每平米左右，而且房源量較大，共有自住房1700余套。因此，兩項目進入“選房簽約”階段以后，帶來了北京自住房交易量的爆發(fā)。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，自住型商品房是北京市較為特殊的一個制度設(shè)計，從2015年3月至2016年9月，在過往的18個月里，自住型商品房的持續(xù)供應(yīng)對穩(wěn)定北京房價，抑制房價過快上漲起到了重要作用，這也是與上海和深圳相比，北京房價上漲幅度較小，調(diào)控房價手段更有力的重要原因。

按照過往幾年的規(guī)律，年底都將迎來自住型商品房的供應(yīng)和交易高峰，2016年也將延續(xù)此規(guī)律，隨著今年年底前多個自住房項目的入市，將對平抑北京房價、穩(wěn)定市場預(yù)期起到重要作用。

郭毅認為，調(diào)控之后，北京商品住宅成交已連續(xù)6周維持2000套以內(nèi)的低位水平，一方面是對于需求側(cè)嚴厲調(diào)控的市場影響正在逐步顯現(xiàn)，另一方面也是受到市場供應(yīng)不利的制約。但是，由于12月份部分項目積極入市，預(yù)計接下來的12月中下旬市場成交將出現(xiàn)一波回揚。盡管如此，在長效調(diào)控的作用下，北京樓市將再度進入“三年一周期”的下行通道，明年新房市場成交量將持續(xù)低位。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。