經(jīng)濟觀察：調(diào)控加碼 中國樓市怎么走？

“房子是用來住的，不是用來炒的。”2016年底中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)后，中國樓市調(diào)控風向持續(xù)偏緊。2017年，中國樓市怎么走？

有分析認為，房企資金來源減少和需求端意愿減弱構(gòu)成開發(fā)投資下行的兩個負面因素，預計2017年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速緩慢回落，全年增速約2%左右。但值得注意的是，房地產(chǎn)投資緩慢回落，可能并不意味著全年房價具備顯著下跌的條件。

政策調(diào)控“穩(wěn)”樓市

中國住房和城鄉(xiāng)建設部部長陳政高2016年12月26日在“全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議”上部署2017年工作任務時，將“千方百計抓好房地產(chǎn)調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”放在各項工作的首位。隨后，各地在公布2017年政府工作報告時紛紛表明樓市調(diào)控立場。

河北省強調(diào)，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，拓需求與控供給兩手發(fā)力，分類調(diào)控、因城因地施策；重慶市也強調(diào)，要加強市場執(zhí)法監(jiān)管，綜合施策，堅決遏制炒房行為，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；上海市指出，要加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，嚴格執(zhí)行調(diào)控政策。

二線熱點城市中，南京市表示要“要加大房地產(chǎn)調(diào)控力度”；合肥市明確要全面落實房地產(chǎn)市場調(diào)控“十條新政”；珠海市強調(diào)“防止市場投機透支城市未來發(fā)展的美好前景”。

在各地2016年出臺調(diào)控政策的持續(xù)作用下，熱點城市房價特別是新房價格在2016年12月已出現(xiàn)一定降溫。

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年12月70個大中城市新建商品住宅價格中，一線城市環(huán)比上月持平；二線城市次之，僅環(huán)比增長0.14%；三線城市環(huán)比漲幅最大，為0.39%。但在熱點城市與新房市場幾乎平分秋色的二手房市場，環(huán)比漲幅收窄則不如新房顯著，一線、二線、三線城市二手住宅價格算術(shù)平均環(huán)比分別上漲0.2%、0.25%和0.36%。

交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹認為，一線新房環(huán)比零漲幅可能與新房價格備案、預售審批趨嚴以及專項督查組進駐樓盤現(xiàn)場指導等行政化“去火”措施有關。二手房市場較新房市場更接近完全競爭市場形態(tài)，或是實際市場情緒和供求關系更為直接的反映。

政策高壓，價格探底？

國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)投資、制造業(yè)投資在2016年12月依然保持回升勢頭。其中，地產(chǎn)投資增長6.9%，較前11個月回升0.4個百分點，達到2016年全年次高水平；制造業(yè)投資增長4.2%，較前11個月回升0.6個百分點，達到2016年全年最高水平，民間投資增速也相應回升至3.2%。

招商證券宏觀分析師張一平認為，投資需求邊際改善有助于夯實2017年國內(nèi)經(jīng)濟增長保持穩(wěn)定的基礎。12月房地產(chǎn)投資資金到位增速保持穩(wěn)定，土地購置面積增速繼續(xù)回升，新開工面積增速依然保持穩(wěn)定，房地產(chǎn)投資在2017年全年不具備顯著下跌的條件。

同時，盡管近期核心城市在調(diào)控壓力下量價降溫明顯，但夏丹認為，待緩釋調(diào)整之后其房價還有上行的動力，這與其處于全國樓市“風向標”地位、城市內(nèi)部供應缺口難以填補、土地稀缺成本昂貴等多重因素有關。

交通銀行首席經(jīng)濟學家連平亦表示，預計2017年房價依然會保持增長，但漲幅放緩。

夏丹認為，要實現(xiàn)熱點地區(qū)房價環(huán)比不增或少增的目標，不排除還有進一步調(diào)控措施出臺。調(diào)控不一定全是“緊”，也有“松”，首當其沖的是加大土地供應平抑地價。熱點城市可能落實擴大工地的計劃，提高居住用地占比，同時打擊開發(fā)企業(yè)囤地行為并加大問責，在土地出讓方式上也可能嘗試進行改革。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。