武漢三月樓市遇“倒春寒” 二環(huán)內(nèi)無(wú)新房可賣

每年開春后的“金三銀四”是樓市的傳統(tǒng)旺季，然而今年的“金三月”武漢樓市遭遇了“倒春寒”，三月份首周成交量同比銳減60%。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，中心城區(qū)一周新房成交量不及去年7月樓市火爆時(shí)一天的成交量。

成交量大幅萎縮的一個(gè)主要原因，是開發(fā)商不太愿意在低位出貨，樓市供應(yīng)捉襟見肘。不少購(gòu)房者反映，武漢二環(huán)內(nèi)基本找不到新房。

而全國(guó)“兩會(huì)”后，短短的半個(gè)月有16個(gè)城市相繼對(duì)限購(gòu)政策加碼，令正在經(jīng)歷“倒春寒”的武漢樓市雪上加霜，不少人想知道，武漢會(huì)不會(huì)跟風(fēng)對(duì)限購(gòu)加碼。

【最新動(dòng)態(tài)】

網(wǎng)傳武漢限購(gòu)將加碼購(gòu)房者搶先出手

上周五，崔小姐在網(wǎng)上看到了武漢限購(gòu)即將加碼的傳言，這令她不安。崔小姐告訴記者，今年開年后，她在漢口一樓盤認(rèn)購(gòu)了一套新房，屬于二套房，尚未簽訂正式合同。根據(jù)目前的限購(gòu)政策，她尚有購(gòu)買二套房的資格。崔小姐擔(dān)心，如果武漢樓市調(diào)控再加碼，她可能喪失購(gòu)買二套房的資格，又或者可能支付不起被提高的首付了。

崔小姐的擔(dān)心不無(wú)道理。全國(guó)“兩會(huì)”后，同為中部省會(huì)的南昌公布了新的限購(gòu)政策：本地人在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)禁止購(gòu)買二套房，限購(gòu)力度之大出人意料。全國(guó)“兩會(huì)”期間，前后15天里，全國(guó)共有16個(gè)城市對(duì)于樓市調(diào)控有了新動(dòng)作，不僅有擴(kuò)大限購(gòu)區(qū)域、本地人限購(gòu)二套房，還有提高首付比例、公積金貸款限制等。

巧的是，3月17日，武漢市房管局刊登了一則系統(tǒng)維護(hù)公告，稱從17日下午5時(shí)至晚上12點(diǎn)之間，新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管、商品房網(wǎng)上簽約和合同備案等業(yè)務(wù)系統(tǒng)將暫停運(yùn)行。這令不少人揣測(cè)，武漢將在網(wǎng)簽系統(tǒng)停機(jī)維護(hù)的時(shí)間段內(nèi)公布新的限購(gòu)政策。

崔小姐向記者透露，就因?yàn)檫@點(diǎn)“風(fēng)聲”，兩天來(lái)她趕著湊錢，為自己的新房搶交了首付款，簽訂了購(gòu)房合同。其間，她發(fā)現(xiàn)有這種做法的不止她一個(gè)人，整個(gè)售樓部?jī)?nèi)一派繁忙。然而，兩天過(guò)去了，武漢并未公布樓市調(diào)控新政，這令她感到疑惑：是不是自己有些多慮了？

【樓市現(xiàn)狀】

3月以來(lái)成交量創(chuàng)四年來(lái)新低新房均價(jià)跌破萬(wàn)元

其實(shí)，當(dāng)下的武漢樓市正處于一場(chǎng)罕見的“倒春寒”之中。

記者從華中指數(shù)院了解到，從去年第四季度武漢全面限購(gòu)限貸以來(lái)，樓市由高燒開始降溫，新房成交量出現(xiàn)了近年來(lái)罕見的連續(xù)三個(gè)月下降：2016年11月份成交2.64萬(wàn)套，2016年12月份成交2.22萬(wàn)套，2017年1月份降為1.45萬(wàn)套，2017年2月份降至1.11萬(wàn)套。而由于限價(jià)政策，熱點(diǎn)項(xiàng)目價(jià)格全面停漲。

本來(lái)，不少對(duì)市場(chǎng)持樂(lè)觀態(tài)度的人認(rèn)為，到了傳統(tǒng)的樓市旺季“金三銀四”，武漢樓市將有所起色。事實(shí)上，持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)并未終結(jié)。億房研究中心統(tǒng)計(jì)，“金三月”首周，受政策以及價(jià)格等多方面的因素制約，武漢樓市供應(yīng)依然吃緊，成交量不升反降。新建商品住宅成交僅2634套，環(huán)比之前一周減少37.4%，同比去年更是銳減了66.4%。三月第二周，雖然5個(gè)樓盤入市，帶來(lái)了2216套新增供應(yīng)，該周成交量環(huán)比增加了42.9%，達(dá)3764套，但同比去年仍有54.7%的降幅。對(duì)比分析，武漢三月份以來(lái)的樓市成交創(chuàng)下了4年來(lái)的新低。

記者統(tǒng)計(jì)梳理武漢樓市數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年前兩個(gè)月成交2.56萬(wàn)套，剔除春節(jié)假期影響，日均成交490套。而去年全年武漢住房成交逾29萬(wàn)套，日均成交799套，可見限購(gòu)限貸的影響還是比較明顯的。三月份前半個(gè)月，武漢樓市日均成交僅420套，成交量相比2月份傳統(tǒng)淡季還淡，難覓回暖跡象。

在成交結(jié)構(gòu)方面，由于非限購(gòu)區(qū)域成交量大，中心城區(qū)難覓新房，三月份第二周，武漢萬(wàn)元以下住宅成交量環(huán)比大幅增加了54%，15000元/平方米以上住宅成交環(huán)比則減少了24.7%。這使得武漢市的新房成交均價(jià)出現(xiàn)明顯下滑，由三月首周的10267元/平方米降低到了9495元/平方米，跌破萬(wàn)元以下。

供不應(yīng)求明顯二環(huán)內(nèi)新房幾近斷供

誠(chéng)然，限購(gòu)政策明顯抑制了一部分購(gòu)房需求，但億房研究中心專家余淼認(rèn)為，影響成交量下跌的主要原因仍然是市場(chǎng)供應(yīng)偏緊。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，三月份前半個(gè)月，全市僅8個(gè)項(xiàng)目開盤，推出房源僅3102套，相比總成交量6398套，明顯處于“供不應(yīng)求”的局面。同時(shí)，從新推樓盤的認(rèn)籌狀況來(lái)看，元宵節(jié)過(guò)后武漢新推的樓盤中，除漢南等位置較偏的一樓盤認(rèn)購(gòu)率為60%左右外，其余樓盤認(rèn)購(gòu)率均在80%以上。近一個(gè)多月來(lái)武漢出現(xiàn)了15個(gè)“日光盤”，說(shuō)明購(gòu)房需求依舊強(qiáng)勁。

華中指數(shù)院統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，目前武漢總體庫(kù)存出清周期不到5個(gè)月，江漢、武昌幾個(gè)主城區(qū)甚至不到3個(gè)月。進(jìn)入三月份以來(lái)，二環(huán)線內(nèi)已經(jīng)難覓新房，近乎斷供。據(jù)統(tǒng)計(jì)，三月份第二周，武漢二環(huán)以內(nèi)區(qū)域中僅成交了150套新房，不足全市成交總量的5%。

開發(fā)商推盤不積極，二手房主的惜售心理也越來(lái)越重。

記者獲悉，青山、后湖、南湖和關(guān)山區(qū)域均為當(dāng)前二手住宅成交較熱的區(qū)域。這些區(qū)域新房緊缺，二手房成為市場(chǎng)交易的主導(dǎo)。據(jù)關(guān)山一家中介門店反映，近段時(shí)間，進(jìn)店看房的人數(shù)明顯增加，但優(yōu)質(zhì)房源的掛牌量沒(méi)有明顯增加，二手房業(yè)主惜售心理較重。在價(jià)格方面，二手住宅掛牌均價(jià)依然堅(jiān)挺，多數(shù)業(yè)主寧可轉(zhuǎn)售為租。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，目前，在南湖片區(qū)二手房掛牌均價(jià)達(dá)15000元/平方米以上，光谷片區(qū)二手房掛牌均價(jià)已達(dá)14800元/平方米。三月份第二周，武漢二手住宅掛牌均價(jià)為12479.88/平方米，與3月份第一周相比上漲了1260.42元/平方米。新房市場(chǎng)遭遇“倒春寒”，二手房正從中受益。

【專家分析】

相比限購(gòu)武漢更有可能限貸

武漢“限購(gòu)加碼”傳聞雖是虛驚一場(chǎng)，但在全國(guó)限購(gòu)加碼的大背景下，武漢有無(wú)跟進(jìn)的必要？不少關(guān)心樓市的人心里有這樣的疑問(wèn)。

對(duì)此，中指院華中分院研究總監(jiān)李國(guó)政表示，從目前限購(gòu)力度、市場(chǎng)狀況、房?jī)r(jià)上漲壓力三方面來(lái)分析，相比限購(gòu)，武漢更可能限貸。

首先，在限購(gòu)力度上，武漢目前16個(gè)行政區(qū)只有新洲、蔡甸、漢南不限購(gòu)，本地人限擁有兩套房，外地人限擁有一套房，首付三成，二套首付五成（140平方米以上七成），在同級(jí)別城市中基本已屬于頂格配置。對(duì)于正處于城市建設(shè)回報(bào)期的武漢來(lái)說(shuō)，結(jié)合近遠(yuǎn)期城市發(fā)展目標(biāo)，限購(gòu)政策的調(diào)整空間不大?？赡苄宰畲蟮氖羌訌?qiáng)對(duì)離婚后單身購(gòu)房的限制，以堵住“假離婚買房”這個(gè)漏洞。

然而，武漢近年來(lái)頻頻出臺(tái)利好，如5年留住100萬(wàn)大學(xué)生、全球招商引資等舉措，吸引了大量一線城市的回流群體，提升了市場(chǎng)需求，房?jī)r(jià)上漲存在較大壓力。此外，由于目前武漢改善型住房需求旺盛，且多帶有投資目的，這些現(xiàn)實(shí)存在的問(wèn)題也需要用一定的手段來(lái)治理，限貸是最為有效的手段，如提高二套房首付，認(rèn)房又認(rèn)貸，公積金進(jìn)一步嚴(yán)格審批等。綜上分析，相比限購(gòu)，武漢更有可能限貸。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。