3月21日強(qiáng)化調(diào)控發(fā)力穩(wěn)房價(jià)去庫存

從3月17日到3月19日，北京、廣州、石家莊、鄭州、長沙、保定6個(gè)城市出臺(tái)了樓市限購政策。一線城市中，北京和廣州的限購限貸政策全面升級(jí)。而據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來實(shí)施或者升級(jí)限購措施的城市合計(jì)已經(jīng)達(dá)到24個(gè)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本輪“加強(qiáng)版”的限購限貸政策，意在給市場釋放明確信號(hào)。根據(jù)以往調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，市場在3個(gè)月到半年的周期內(nèi)會(huì)明顯降溫，更加理性。

今年已有24城收緊樓市政策

3月17日出臺(tái)新政的北京，除了進(jìn)一步提高二套房貸最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%，同時(shí)也降低了住房貸款期限，將原來最高可達(dá)30年的貸款期限降至25年。不管是二套房首付比例還是貸款年限，北京的嚴(yán)格程度均超過其他3個(gè)一線城市，購買二套房的門檻全國最高。

而17日晚間跟進(jìn)的廣州，則在已有限購、限貸基礎(chǔ)上推出了“升級(jí)版”限購政策，將非廣州市戶籍居民家庭連續(xù)繳納個(gè)稅或社保的期限從滿3年提高到滿5年，并強(qiáng)調(diào)非廣州戶籍居民家庭不得通過補(bǔ)繳個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明購買住房，本地戶口成年單身或離異人士也只能限購一套，將補(bǔ)繳社保、“假離婚”等購房漏洞一一補(bǔ)上。

同樣在日前出臺(tái)樓市新政的石家莊、鄭州等地，做法也主要在于限制外來人口購房和填補(bǔ)社保補(bǔ)繳等政策漏洞。而繼去年8月、9月、10月接連收緊樓市政策后，3月再一次加碼調(diào)控的南京則擴(kuò)大了限購范圍，對(duì)戶籍家庭全面限購第三套住房，非戶籍居民限購范圍則擴(kuò)大至高淳、溧水、六合三區(qū)。

事實(shí)上，今年全國“兩會(huì)”前期已有部分城市繼續(xù)加大調(diào)控力度，如杭州限購進(jìn)一步收緊，北京周邊涿州市、淶水縣及福州下轄連江縣加入限購行列。而除了上述一二線熱點(diǎn)城市，3月份以來，已經(jīng)有南昌、三亞、贛州、南京、青島等城市也出臺(tái)了限購限貸政策。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來實(shí)施或者升級(jí)限購措施的城市總共達(dá)到了24個(gè)。其中，既有一線城市，也有二線城市，甚至還有身處四五線但具有炒作概念的都市圈的小城市。

多地加碼樓市限購限貸政策背后，是房價(jià)上漲的熱潮正從一二線熱點(diǎn)城市向更多二三線甚至四線城市擴(kuò)散，全國整體房價(jià)漲幅也在1月首次收窄后再次回升。房價(jià)下降的城市減少，上漲的城市突然增多，成為本輪調(diào)控的背后邏輯。

3月18日，國家統(tǒng)計(jì)局出臺(tái)了2月份全國70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，與1月份相比，70個(gè)城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市12個(gè)，持平的城市2個(gè)，漲幅在0.5%及以內(nèi)的城市37個(gè)，漲幅在0.5%以上的城市19個(gè)。

數(shù)據(jù)顯示，2月份一二三線城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比增幅分別為21.5%、13.1%和7.0%。相比去年1月份24.5%、13.5%和6.7%的數(shù)值而言，一二線城市有所收窄，而三線城市則有所擴(kuò)大。

專家稱市場不應(yīng)低估政府調(diào)控決心

值得注意的是，近期高層也屢屢在公開場合就房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)問題表態(tài)，明確表示要堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，分類指導(dǎo)，因城施策，重點(diǎn)消化三四線城市房地產(chǎn)的過量庫存。

“這會(huì)成為是新一輪調(diào)控的啟幕。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，去年四季度開始的政策調(diào)控，效力在逐漸釋放。從目前城市數(shù)據(jù)看，熱點(diǎn)城市逐漸降溫，但其他城市房價(jià)上漲幅度相對(duì)偏大。這也使得此類城市近期會(huì)頻頻出臺(tái)調(diào)控政策，進(jìn)而有利于引導(dǎo)市場逐漸回歸平穩(wěn)的狀態(tài)。

“市場不應(yīng)低估抑泡沫調(diào)控的決心。從當(dāng)前形勢(shì)來看，保持合理的價(jià)格彈性是首要任務(wù)。不論是一二線還是三四線城市，凡是出現(xiàn)脫離居住需求、房價(jià)漲勢(shì)較猛的過火情況都可能招致調(diào)控措施迅速跟進(jìn)。”交通銀行高級(jí)分析師夏丹表示，房價(jià)漲幅排名居前的城市，以及承接城市圈溢出效應(yīng)導(dǎo)致房價(jià)上漲壓力明顯增大的熱點(diǎn)三四線市縣區(qū)接下來都有升級(jí)限購限貸的可能。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，樓市新政其實(shí)已經(jīng)儲(chǔ)備好了，隨時(shí)可以出臺(tái)。“環(huán)北京、環(huán)上海、環(huán)廣深等大都市周邊的三四線城市，如果因?yàn)楹诵某鞘袠鞘行枨笸庖缭俅纬霈F(xiàn)過熱，同樣，也會(huì)有強(qiáng)化政策出臺(tái)。”

中國指數(shù)研究院最新報(bào)告分析，預(yù)計(jì)2017年城市分化態(tài)勢(shì)仍將持續(xù)，熱點(diǎn)城市限購限貸等短期政策仍將持續(xù)發(fā)力。政策將側(cè)重于通過各類措施“穩(wěn)定”市場環(huán)境，差別化信貸政策將繼續(xù)發(fā)揮重要作用，限購等行政手段也將延續(xù)，以促進(jìn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

“供應(yīng)緊張房價(jià)上漲壓力較大的城市繼續(xù)合理增加住宅用地供應(yīng)。”報(bào)告分析，特別是部分商辦庫存較大而住宅供求矛盾突出的城市，也將推動(dòng)商辦庫存轉(zhuǎn)化，在去商辦庫存的同時(shí)也增加部分住宅供給。

■連線

知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)：

樓市全面降溫

可能性提升

知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，高層絕不愿意看到房價(jià)失控最終導(dǎo)致泡沫演化成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，這是“穩(wěn)”的總方針不允許的。因此，短期中國房地產(chǎn)市場全面降溫的可能性在提升，人為導(dǎo)致的熱炒之風(fēng)應(yīng)該會(huì)治理，市場會(huì)回歸理性。

“如果政策信號(hào)明確，一些該調(diào)整的城市會(huì)調(diào)整，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)在短期釋放。”馬光遠(yuǎn)說，對(duì)于未來的市場，短期看政策，中期看城鎮(zhèn)化進(jìn)程，長期看人口轉(zhuǎn)折點(diǎn)。從歷次的調(diào)控看，加強(qiáng)版的調(diào)控之后，市場在三個(gè)月到半年的周期內(nèi)會(huì)明顯降溫。“在調(diào)控周期下，市場安全的范圍一定會(huì)繼續(xù)收縮，我之前提出的絕大多數(shù)城市選擇買房可以等到六月份市場和政策明朗之后再做決策。”

但馬光遠(yuǎn)也指出，在釋放信號(hào)、劃出紅線、表明態(tài)度的同時(shí)，必須對(duì)目前實(shí)施的一些政策進(jìn)行反思。

馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，必須強(qiáng)化熱點(diǎn)城市的土地供應(yīng)計(jì)劃執(zhí)行情況，對(duì)完不成計(jì)劃的應(yīng)該進(jìn)行問責(zé)。政府不應(yīng)該搞土地饑餓營銷，制造人為的恐慌。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。