遠(yuǎn)洋代建謀“新生”，發(fā)力不良資產(chǎn)賽道

在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的大背景下，遠(yuǎn)洋集團(tuán)正經(jīng)歷著一場深刻的業(yè)務(wù)變革。

“輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)已成為集團(tuán)主業(yè)之一?！边h(yuǎn)洋集團(tuán)副總裁趙建軍近日向財聯(lián)社記者表示。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，遠(yuǎn)洋建管新簽約代建面積562萬平方米，位列行業(yè)第八，其中二季度單季新增簽約面積沖進(jìn)行業(yè)前三。

不過，在財務(wù)貢獻(xiàn)上，遠(yuǎn)洋代建業(yè)務(wù)尚未成為“主力軍”。中指院數(shù)據(jù)顯示，遠(yuǎn)洋建管2025上半年銷售額7.8億元。

從重到輕 代建升為遠(yuǎn)洋“主業(yè)”之一

遠(yuǎn)洋正通過在代建業(yè)務(wù)領(lǐng)域發(fā)力，為企業(yè)發(fā)展開辟新路徑。

這一轉(zhuǎn)向，源于2023年下半年遠(yuǎn)洋管理層確定的“輕重結(jié)合”發(fā)展路徑。當(dāng)時，房地產(chǎn)市場持續(xù)波動。

“在這樣的環(huán)境下，遠(yuǎn)洋集團(tuán)也在想方設(shè)法尋找新的發(fā)展出路?！壁w建軍表示，2023年下半年，代建業(yè)務(wù)成為遠(yuǎn)洋一個積極的嘗試。

2023年底，遠(yuǎn)洋整合內(nèi)部資源推出“遠(yuǎn)洋建管”品牌，將代建業(yè)務(wù)正式納入核心發(fā)展框架?！?024年，遠(yuǎn)洋代建行業(yè)排名提升到前20；2025年上半年成功進(jìn)入行業(yè)前十，較重資產(chǎn)板塊在行業(yè)內(nèi)的排名高不少，這促使我們今年明確將其升級為主業(yè)之一?！壁w建軍解釋道。

“代建業(yè)務(wù)就是憑本事吃飯?！壁w建軍在接受采訪時坦言。相較于重資產(chǎn)開發(fā)受宏觀環(huán)境制約，代建業(yè)務(wù)自主性更強(qiáng)、路徑更清晰，只要團(tuán)隊專業(yè)扎實(shí)，能解決委托方的問題，就能達(dá)成目標(biāo)。

據(jù)了解，目前遠(yuǎn)洋代建業(yè)務(wù)在內(nèi)部越來越受重視，其采取完全融合的發(fā)展模式，而非將輕重資產(chǎn)分開運(yùn)作。

遠(yuǎn)洋方面表示， “各方都很支持遠(yuǎn)洋做代建，希望我們做好代建穩(wěn)定團(tuán)隊、提升能力和品牌影響力。”

該公司管理層介紹，現(xiàn)在整個行業(yè)還處在風(fēng)險化解中，輕資產(chǎn)是維持團(tuán)隊、專業(yè)體系和供應(yīng)鏈最好的模式，也是能夠繼續(xù)創(chuàng)造專業(yè)價值的領(lǐng)域。

行業(yè)競爭加劇 尋求差異化生存

隨著入局代建企業(yè)數(shù)量的不斷增加，目前已有超過百家房地產(chǎn)企業(yè)涉足代建領(lǐng)域，行業(yè)競爭日益激烈，代建管理費(fèi)率下降成為趨勢。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，81.7%的項目代建費(fèi)率在1%-3%之間，未來低管理費(fèi)率、微利趨勢或?qū)⒀永m(xù)。

對此，遠(yuǎn)洋采取差異化定價策略，避免惡性價格戰(zhàn)，同時通過提升運(yùn)營效率平衡收益。

“在項目評估上，重點(diǎn)計算邊際收益確保項目利潤。同時避免盲目進(jìn)入新城市，防止重復(fù)建設(shè)團(tuán)隊帶來的成本增加。”趙建軍稱。

據(jù)了解，在代建市場，不同渠道的收費(fèi)水平存在明顯差異。在非公開市場的民營企業(yè)合作中，遠(yuǎn)洋議價能力相對較強(qiáng)，費(fèi)率通常能達(dá)到3個點(diǎn)的水平；在公開招投標(biāo)市場，代建費(fèi)用普遍較低，多為2%出頭；但涉及復(fù)雜不良資產(chǎn)處置的項目，收費(fèi)比例會相對高一些。

“相較于頭部房企，遠(yuǎn)洋的規(guī)模優(yōu)勢并不突出，但通過差異化打法，我們正逐步獲取他人不愿或難以涉足的市場，形成正向循環(huán)?！壁w建軍表示。

在業(yè)務(wù)獲取渠道方面，遠(yuǎn)洋代建正經(jīng)歷從熟人資源開發(fā)向公開市場競爭的轉(zhuǎn)變?！斑^去主要依靠朋友圈和關(guān)系網(wǎng)獲取項目，如今則更多地轉(zhuǎn)向公開市場，包括不良資產(chǎn)處置和金融機(jī)構(gòu)委托等渠道?！?/p>

遠(yuǎn)洋從2020年開始通過訴訟、法拍、并購重組等多種方式處理不良資產(chǎn)項目， 并在此過程中探索出“資產(chǎn)梳理+資源整合、資金導(dǎo)入+運(yùn)營管理、開發(fā)代建+資產(chǎn)盤活”等模式，以匹配不良資產(chǎn)重整機(jī)會，多維助力項目盤活，重構(gòu)市場競爭力。

趙建軍認(rèn)為，不良資產(chǎn)賽道不僅前景好，而且剛剛開始。隨著企業(yè)化債需求的持續(xù)釋放，金融機(jī)構(gòu)手中積累了大量資產(chǎn)亟待盤活，未來兩三年該領(lǐng)域的業(yè)務(wù)規(guī)模會快速增長。

據(jù)悉，遠(yuǎn)洋已落地多個不良項目，包括2023年接手了兩個AMC委托項目，近期在昆明、西安、成都等地，又陸續(xù)接手或在深入跟進(jìn)一些金融機(jī)構(gòu)委托的項目。

與此同時，遠(yuǎn)洋正在加強(qiáng)與各類金融機(jī)構(gòu)的合作，與多家AMC機(jī)構(gòu)建立長期合作關(guān)系，進(jìn)行不良資產(chǎn)的運(yùn)營和處置。同時，在華東等區(qū)域與多家資金方組建聯(lián)合體，以小股操盤或類似方式共同推進(jìn)傳統(tǒng)住宅開發(fā)項目落地。

目前，遠(yuǎn)洋代建已形成覆蓋住宅、商業(yè)、不動產(chǎn)、養(yǎng)老、物業(yè)、物流等全業(yè)態(tài)整合能力，但住宅代建仍是主力，占比約70%。

對于未來目標(biāo)，趙建軍介紹，“先讓它健康成長，不設(shè)定不切實(shí)際的目標(biāo)，逐年增長即可?！?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。