因城施策也要堅持“房住不炒”

各地在因城施策過程中，要全面評估、審慎出臺相關(guān)措施及影響。無論是正視當(dāng)下經(jīng)濟運行中的困難和不確定因素，還是考慮地方經(jīng)濟的長遠可持續(xù)發(fā)展，都要盡快擺脫對房地產(chǎn)和土地財政的依賴。切實推進結(jié)構(gòu)調(diào)整、動能轉(zhuǎn)換，培育和發(fā)展新的經(jīng)濟增長點

近日，山東省菏澤市調(diào)整樓市調(diào)控政策，取消了大約一年前開始實行的限售措施。與此同時，廣州對商服類物業(yè)項目不再限制銷售對象、深圳市四大銀行降低首套房貸上浮利率的信息相繼傳來，引發(fā)人們對樓市調(diào)控會否放松的猜測。

始自2016年9月30日的本輪樓市調(diào)控已兩年有余，其間雖多次有局部政策微調(diào)引發(fā)一些關(guān)注，但中央多次明確釋放堅持樓市調(diào)控方向不動搖的信號。時至今日，這一輪調(diào)控終于初步見效，一些地區(qū)房價快速上漲的勢頭得到遏制，部分地區(qū)在短時間內(nèi)增速有所回落；截至今年11月份，全國商品房銷售面積增幅降至兩年來的最低點。

由于經(jīng)濟發(fā)展的外部環(huán)境發(fā)生變化，內(nèi)外部不確定因素有所增加，當(dāng)下經(jīng)濟運行也存在著一定下行風(fēng)險。對于過去依賴房地產(chǎn)和土地財政程度較高的地區(qū)來說，房地產(chǎn)銷售增速放緩甚至下降，對地方經(jīng)濟會產(chǎn)生一定下拉作用。在這樣的形勢下，是否會為了保經(jīng)濟增速而放松調(diào)控，成為各界普遍關(guān)注的問題。對此，近日召開的中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責(zé)任。

筆者認為，貫徹落實好中央經(jīng)濟工作會議相關(guān)要求，有關(guān)方面亟需在樓市調(diào)控方面厘清幾個問題。

首先，為什么要調(diào)控房地產(chǎn)市場？盡管過去20年房地產(chǎn)行業(yè)極大地改善了民眾居住條件，也在一定程度上拉動了相關(guān)行業(yè)和國民經(jīng)濟增長，但由于一些地區(qū)過于依賴土地財政，加之炒房資金大舉涌入，導(dǎo)致了房價的畸形快速上漲，價格與價值的偏離程度越來越大。這既加重了相關(guān)地區(qū)民眾的購房負擔(dān)，也加大了樓市泡沫和金融風(fēng)險。所以說，調(diào)控并不是以行政干預(yù)市場，而是要遏制炒房資金進入樓市，并以此遏制房價快速上漲，使價格向著符合價值的方向合理回歸，以更好地滿足剛需和改善性需求，防范樓市泡沫和金融風(fēng)險。

其次，如何看待樓市調(diào)控的效果？樓市調(diào)控是有一定規(guī)律和作用周期的。上一輪調(diào)控始自2012年四季度，效應(yīng)自2014年下半年開始顯現(xiàn)，到2015年一季度更加明顯，70個大中城市新房同比均呈下降之勢，銷售同比也降至最低點。但是，因為此后各地陸續(xù)松綁調(diào)控措施，價格再次大幅反彈，以至于飛漲之下引發(fā)社會廣泛關(guān)注。本輪調(diào)控至今兩年有余，調(diào)控效果到今天才開始普遍顯現(xiàn)。于是，個別地區(qū)出現(xiàn)了放松調(diào)控的聲音和某些“松動”跡象。必須看到，目前各地樓市銷售及價格總體上只是增幅放緩，實際還在增長，即使有些地區(qū)出現(xiàn)價格回落，也是在長期快速高漲基礎(chǔ)上的有限回落。如果各地考慮短期經(jīng)濟增速，相繼以因城施策為由，采取動搖“房住不炒”定位的調(diào)整措施，極有可能再次引發(fā)價格高漲、使調(diào)控效果功虧一簣，進而引發(fā)更多更大的“次生災(zāi)害”。

第三，各地該如何具體因城施策？“房住不炒”定位，是中央多次明確和強調(diào)的，而且是為了讓市場供求關(guān)系真正發(fā)揮作用、終止“暴漲—調(diào)控—調(diào)控放松—再漲—再調(diào)控”惡性循環(huán)，因而應(yīng)長期堅持的原則。各地因城施策調(diào)整相關(guān)政策和措施，也都應(yīng)以“房住不炒”作為衡量和評判的標(biāo)準(zhǔn)。如降低首套房貸利率上浮比率，或有利于滿足市場剛需，且不會拉高房價、造成泡沫風(fēng)險，但如果放松二套及以上房貸，就需要格外慎重。至于限售，其目的就是防止炒房拉高房價和制造泡沫，本應(yīng)納入房地產(chǎn)發(fā)展長效機制。如果連兩年的時限都不設(shè)，買了很快就賣，其目的極可能就是為了炒房。如此，既沒有增加市場有效供給，又增加了購房者負擔(dān)。對地方政府而言，盡管可能短期拉高經(jīng)濟增速，但這樣的增長不僅難持久，且副作用會遠大于炒房帶來的所謂增量。

所以，各地在因城施策過程中，要全面評估、審慎出臺相關(guān)措施及影響。無論是正視當(dāng)下經(jīng)濟運行中的困難和不確定性因素，還是考慮地方經(jīng)濟的長遠可持續(xù)發(fā)展，都要盡快擺脫對房地產(chǎn)和土地財政的依賴，切實推進結(jié)構(gòu)調(diào)整、動能轉(zhuǎn)換，培育和發(fā)展新的經(jīng)濟增長點。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。