廣州樓市再起波瀾 人才政策成調(diào)控新變量

[國家統(tǒng)計局發(fā)布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，2019年11月，廣州新建商品住宅價格環(huán)比下跌0.5%。]

目前，廣州“因城施策”正在逐漸細(xì)化，不再是“一城一策”，而是逐步走向“一區(qū)一策”。黃埔區(qū)、南沙區(qū)、花都區(qū)相繼出臺了針對人才的樓市政策，微調(diào)成為廣州樓市的新特點。

相關(guān)負(fù)責(zé)人士表示，上述政策出臺在于吸引人才，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。盡管政策出發(fā)點并非出于提振樓市，但是廣州2019年樓市整體冷清，不少樓盤打七折出售不足為奇。數(shù)位受訪業(yè)內(nèi)人士對此現(xiàn)象持樂觀期待，利好剛需，助于擠出投機泡沫。

逐區(qū)松綁以吸引人才

廣州市黃埔區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局12月20日發(fā)布了《廣州市黃埔區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于完善人才住房政策的通知》（下稱《通知》）。

具體到購房人群來看，該《通知》指出，經(jīng)區(qū)認(rèn)定的在黃埔區(qū)連續(xù)工作半年以上的各類人才，可不受戶籍限制，在黃埔區(qū)范圍內(nèi)購買1套商品住房。在黃埔區(qū)工作，持有廣州市人才綠卡或經(jīng)區(qū)認(rèn)定的杰出人才、優(yōu)秀人才、精英人才、名校（園）長、名教師、優(yōu)秀醫(yī)學(xué)專家、黃埔工匠，其父母或配偶父母均可在黃埔區(qū)范圍內(nèi)購買1套商品住宅。港澳居民在黃埔區(qū)范圍內(nèi)購買商品房享受與廣州市戶籍居民同等待遇。

廣州于2017年3月升級樓市限購，規(guī)定非本市戶籍人口僅可購買一套住房，且需要連續(xù)繳納五年社保，僅增城區(qū)和從化區(qū)除外。

此次放寬限購的黃埔區(qū)也是廣州的主城區(qū)。一時間，這也引發(fā)外界關(guān)于廣州借吸引人才的名義，變相放寬限購的諸多猜測。

這種說法的確有其合理性。早在黃埔區(qū)之前，花都區(qū)、南沙區(qū)均采用了類似調(diào)控政策。

12月17日，花都區(qū)人社局發(fā)布《人才綠卡申領(lǐng)指南（修訂版）》（下稱《指南》），宣布取消申報對象在社保繳納等方面的制約，降低獲得人才綠卡的門檻?；ǘ紖^(qū)人才綠卡是2019年7月推出的。持有該卡可享廣州市戶籍居民待遇，在該區(qū)買房自住。此前申請這一綠卡，需要在該區(qū)購買社保六個月以上。盡管《指南》全文未提及放寬樓市限購，但降低人才門檻即意味著：符合條件的人才在花都區(qū)買房，將不受戶籍、社保限制。

12月13日，廣州南沙區(qū)出臺新政放松學(xué)歷購房限制，其中在南沙區(qū)工作、學(xué)習(xí)的本科及以上學(xué)歷人才，在該區(qū)范圍內(nèi)購買首套商品房不受戶籍、社保和個稅繳存限制。

對于近日市場盛傳的廣州或借引進人才放松樓市調(diào)控，一位不愿透露姓名的廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局部門負(fù)責(zé)人士對此予以明確否定，“這并不是要放松廣州樓市，我們也提前進行過政策的壓力測試，對市場不會有大的波動，最多是短時間成交量的微升。”該人士向第一財經(jīng)記者坦言，這主要是應(yīng)黃埔、南沙、花都這幾個區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人才引進的需求做的小幅調(diào)整，建議外界不要過度解讀。

黃埔區(qū)政府一位負(fù)責(zé)人士在接受第一財經(jīng)記者采訪之際也表達(dá)了類似的觀點?！包S埔區(qū)目前發(fā)展科技、智能制造、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)需要人才，我們也希望能解決人才的安居問題，進而‘樂業(yè)’。”

“黃埔區(qū)庫存房確實不多，所以限購政策也跟花都、南沙不一樣。黃埔區(qū)的新政還是有挺多限制的，不是說本科就行，還需要工作半年，最穩(wěn)妥的還是拿到人才綠卡或者黃埔區(qū)政府認(rèn)定的人才，才不限購，它實際上只是放松對高端人才的限購政策，并不是說放松整個市場。這個新政出臺也不是為了賣房，是為了留住人才?！秉S埔區(qū)萬科幸福譽樓盤的一位置業(yè)顧問告訴第一財經(jīng)記者，政策出來市場有回暖，但主要是吸引了原本計劃在增城、從化、佛山置業(yè)的人群。

相較之下，放松限購的花都區(qū)、南沙區(qū)住宅庫存高企。多個外部機構(gòu)的數(shù)據(jù)都顯示，兩區(qū)的未售住宅面積分列全市二、三位，僅次于增城區(qū)。同時，二者的去庫存消化周期都在10個月以上。

花都區(qū)政府人士在接受第一財經(jīng)記者采訪時也否定了是基于去庫存的目的進行樓市松綁?！斑@兩年區(qū)在大力發(fā)展空港經(jīng)濟、文旅項目等服務(wù)性產(chǎn)業(yè)，需要更多的人員流入?！?/p>

樓市價格微跌

盡管廣州部分區(qū)的松綁主要基于吸引人才、促進產(chǎn)業(yè)。但是不得不說，廣州的樓市相比于2017年調(diào)控升級來說限制在松綁。

廣州的非戶籍人口的購房資格已經(jīng)在11月22日微調(diào)。廣州允許個稅和社保繳納記錄作為互證材料，部分此前社保斷繳的人因此獲得購房資格。

與樓市松綁對應(yīng)的是廣州清冷的樓市交易。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，2019年11月，廣州新建商品住宅價格環(huán)比下跌0.5%，是一線城市中唯一下跌的城市。

2019年，受粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃綱要正式對外公布利好，3月份市場掀起一波回暖行情，但隨著7月底中央重申嚴(yán)格把控樓市、中美貿(mào)易摩擦升級，及房地產(chǎn)流動性的大幅收緊，廣州成交量價逐步下行，前高后低特征明顯，買家購房心態(tài)產(chǎn)生變化。

具體到二級商品住宅市場表現(xiàn)來看，據(jù)合富研究院監(jiān)測，1~11月，全市新增供應(yīng)702萬平方米，同比下降20%，網(wǎng)簽774萬平方米，網(wǎng)簽均價28367元/平方米；下半年開始，部分區(qū)域迎來降價潮，中心走量項目價格普遍降幅（比對上半年）約為5%，外圍增城、花都、從化走量項目價格降幅約為10%~15%，個別項目價格降幅達(dá)20%。

“即便是學(xué)位房、好地段不愁賣的房子價格也普遍下調(diào)5%~10%，打七折賣房是普遍現(xiàn)象。倒不是沒人買，主要是大家對于樓市預(yù)期悲觀，所以想買的剛需客也不著急了，投資客熱情也大打折扣?！痹叫銋^(qū)數(shù)位中介人士都表達(dá)了類似看法。

廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜在接受第一財經(jīng)記者采訪時直言，這是廣州樓市回歸“房住不炒”的階段性陣痛。

“在廣州樓市今年高位橫盤的背景下，投資客是最早被清洗出去的，樓市清冷對于他們的投資信心帶來很大挫傷?！秉S韜樂觀表示，這對于剛需購房者來說是利好。

“房屋價格保持平穩(wěn)可控是主基調(diào)，購房者需保持理性?！焙细惠x煌首席市場分析師黎文江表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。