寬松政策持續(xù)發(fā)酵 部分地區(qū)樓市暖春氣息盎然

房地產(chǎn)刺激政策近期頻頻發(fā)布。繼下調(diào)非限購城市首付比例、上調(diào)公積金存款利率之后，財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)通知，下調(diào)除北上廣深之外地區(qū)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅。同時，地方版的樓市刺激政策也在陸續(xù)出臺。在這些政策刺激下，部分地區(qū)樓市回暖的態(tài)勢明顯。

外溢效應(yīng)顯現(xiàn)

小楊已在北京工作兩年，看到不斷出臺的樓市刺激政策，購房成本有所下降，本來沒有購房計劃的他也開始蠢蠢欲動。“在昌平、順義看了一些商住項目，不過都太貴了，還貸壓力太大。”小楊表示，由于沒有北京戶口，不具備在北京購買普通居民住宅的條件，他最終將目標(biāo)定在了燕郊。“找了一些新盤項目，打電話過去人家說賣完了，二期可能要到2017年開盤。”由于擔(dān)心房價繼續(xù)上漲，小楊希望盡快找到合適的房子定下來。

春節(jié)過后，各地樓市開始回暖。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，中原地產(chǎn)監(jiān)測的54城市春節(jié)后首周基本都處于復(fù)蘇過程中，54城市整體簽約達到3.5萬套，而春節(jié)前一周只有2.84萬套，但離市場正常狀態(tài)的6.5萬套左右依然有明顯差距。預(yù)計在3月中旬市場才會全面恢復(fù)到正常狀態(tài)。

財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部2月19日下發(fā)通知，下調(diào)契稅和營業(yè)收征收比例，主要是針對北上廣深之外的區(qū)域。而此前下調(diào)首付比例的政策同樣針對不實施“限購”的城市。業(yè)內(nèi)人士指出，一線城市房價持續(xù)上漲給置業(yè)帶來壓力，再加上刺激政策繞開了這些實施“限購”的城市，需求外溢將會給一線城市周邊地區(qū)的樓市帶來積極影響，“限購”城市周邊部分熱點區(qū)域房價仍有上漲空間。“比如，受深圳房價持續(xù)上漲的影響，部分購房者會在深圳周邊的東莞、惠州等城市置業(yè)，以鎖定購房成本。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示。

不過，中國指數(shù)研究院分析師指出：“目前少數(shù)三四線城市需求釋放主要受利好政策刺激影響且存在提前透支現(xiàn)象，隨著政策效應(yīng)遞減，未來樓市需求有限。”

一二線城市暖意濃

根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)，節(jié)后首周一二線城市樓市恢復(fù)速度明顯超過了三四線城市。一線城市上周簽約數(shù)據(jù)達到5820套，二線城市簽約21517套，均超過了春節(jié)前一周，一二線城市相比節(jié)日前一周漲幅分別達到了45%和27%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“系列刺激政策陸續(xù)發(fā)布，從春節(jié)前的降低非限購城市首付比例到契稅、營業(yè)稅減免，雖然從政策覆蓋面看，繞開了北京等一線城市。但從市場變化看，這些政策都不可避免會在心理層面影響供需結(jié)構(gòu)。”

據(jù)偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，春節(jié)后首周（2月14日至2月20日），北京新宅網(wǎng)簽量僅為1006套。而二手住宅的網(wǎng)簽量則高達6048套，日均成交864套，節(jié)后首周交易量為2010年以來的最高值。成交均價為41490元/平方米，較2015年全年均價上漲5%左右。從數(shù)據(jù)來看，節(jié)后北京的新房市場表現(xiàn)冷淡，市場回溫緩慢。而二手房日成交量僅用3個工作日就攀升至1000套以上，日均成交量甚至超過了新房的成交總量，整個市場迅速回到了節(jié)前連續(xù)兩月成交量破兩萬的火熱態(tài)勢。

新房開盤量少，項目供應(yīng)量不足，是導(dǎo)致新房市場冷淡的主要原因。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2月21日，月內(nèi)北京無新建商品房住宅入市。從預(yù)售許可預(yù)告看也無項目入市。整體看，2月供應(yīng)低迷，庫存持續(xù)降低。目前北京市商品房住宅整體庫存只有70814套，是2014年5月20日以來的最低點。

多位業(yè)內(nèi)人士對中國證券報記者表示，契稅下調(diào)對于一線城市的房地產(chǎn)市場也將產(chǎn)生影響。嚴(yán)躍進表示：“近期一線城市部分豪宅項目可能會因為此類政策的出臺而熱銷，價格上漲的可能性也比較明顯。”偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示：“一線城市大戶型非普通住宅交易契稅的降低，購房成本的減少，有利于一線城市改善型購房需求的持續(xù)釋放。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅指出：“新政對于總價控制合理的首次改善型項目更為有利，而對高端豪宅以及遠郊剛需盤而言，前者由于資金能力對于契稅減免的反應(yīng)較小，且購房者多非首次置業(yè)，而遠郊項目價格區(qū)間原本就在普通住房標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)，因此契稅調(diào)整對于這兩端市場的影響較小。”

政策力度有望超預(yù)期

對于未來房地產(chǎn)刺激政策方向，胡景暉表示：“2015年330新政之后的一系列樓市利好政策都是貨幣政策，但從四季度開始，貨幣政策對樓市刺激的邊際效應(yīng)逐步減弱，市場逐步降溫。2016年初，中央重啟財稅政策。由此可以預(yù)見，財稅政策和貨幣政策雙管齊下，將成為未來促進房產(chǎn)流通、加快結(jié)構(gòu)調(diào)整、加速庫存去化、促進樓市繁榮的主要政策方向。”

安信證券地產(chǎn)分析師陳天誠表示：“地產(chǎn)去庫存的政策高度被大幅提升，政策推行的力度和效果有望超預(yù)期。目前實際庫存面積高達98.3億平方米，去庫存壓力較大，需求端的財政補貼、供給端的減稅、增加公共品、保障房貨幣化以及地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等都是可能推出的政策。同時，未來也有可能成立某種形式的住房銀行。”

當(dāng)下樓市分化正在加劇，多數(shù)三四線城市的房地產(chǎn)市場受各類因素影響，發(fā)展面臨較大風(fēng)險。中國指數(shù)研究院分析指出，未來大城市發(fā)展將成為一種趨勢。在此過程中，小城市應(yīng)圍繞區(qū)域中心城市，結(jié)合自身特點及資源稟賦優(yōu)勢，明確城市定位，加快建設(shè)與自身資源稟賦相匹配的城市配套，主動承接區(qū)域中心城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，增強對外來人口的吸引力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。