葉檀：樓市去庫(kù)存農(nóng)民工能成為主體嗎？

今年的全國(guó)兩會(huì)，樓市去庫(kù)存是個(gè)熱點(diǎn)話題。最近有觀點(diǎn)認(rèn)為，要讓農(nóng)民工成為城鎮(zhèn)商品房去庫(kù)存主體，這在實(shí)踐上行得通嗎？

身邊朋友老家在農(nóng)村的基本上已經(jīng)給父母在縣城買(mǎi)了房子，如果孩子在外打工，基本是在當(dāng)?shù)氐某擎?zhèn)買(mǎi)房，否則娶不上媳婦。

3月2日《京華時(shí)報(bào)》報(bào)道了做配送員的農(nóng)民工魏康林的重慶購(gòu)房故事，“在城里買(mǎi)房家里幫不上什么忙。這些年在外面打工也攢下了幾萬(wàn)塊錢(qián)，如果在重慶市區(qū)買(mǎi)房，按每平方米7000元、70平方米的普通住宅建筑面積計(jì)算，總價(jià)接近50萬(wàn)元，首付三成需15萬(wàn)元，貸款35萬(wàn)元、期限30年，月供2000元左右”，“我現(xiàn)在不僅首付還差一半，月供還要花掉每月收入的一半，還不算裝修。”配送員“鉚足了勁”干月收入至多5000元，沒(méi)有“五險(xiǎn)一金”，刨除房租、吃飯、抽煙和日常開(kāi)銷(xiāo)，不算應(yīng)酬，能支配的也就2000多元。如果在城市購(gòu)房，相當(dāng)于一輩子為房地產(chǎn)打工。

很多人說(shuō)，到縣城購(gòu)房，有每平方米3000~4000元的房子，問(wèn)題是，到縣城打工哪有月薪4000以上的呢？還貸能力同步降低，仍然是房奴。在大城市打工的還是住不上新房，把開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存變成了農(nóng)民工朋友的庫(kù)存。

去庫(kù)存去到農(nóng)民工身上，不大地道。從戶籍上說(shuō)，中國(guó)有城鎮(zhèn)與農(nóng)村人口的劃分，但對(duì)于富裕群體來(lái)說(shuō)，戶口完全不是問(wèn)題，他們根本不需要附帶在戶口上那份“貧瘠”的保障。而現(xiàn)在還沒(méi)有在城鎮(zhèn)購(gòu)房的，基本屬于收入比較低的人群。如果由政府補(bǔ)貼，有多少錢(qián)可補(bǔ)？

目前，山西、山東、甘肅等省已明確出臺(tái)政策鼓勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。如山東將對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房給予契稅補(bǔ)貼、規(guī)費(fèi)減免、貸款貼息、物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼等政策，以使其成為長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房消費(fèi)群體。

2月底，安徽省財(cái)政廳、省住建廳印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理工作的通知》，對(duì)村民自愿退出宅基地的應(yīng)當(dāng)給予其獎(jiǎng)勵(lì)，在村民購(gòu)買(mǎi)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)住房時(shí)一次性發(fā)放給村民。但是，退出后，還將獎(jiǎng)勵(lì)的資金集中管理，在村民購(gòu)買(mǎi)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)住房時(shí)一次性發(fā)放，這相當(dāng)于購(gòu)房質(zhì)押金，是對(duì)資金使用權(quán)的限制。

第一代農(nóng)民工朋友是犧牲最大的一代。來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的2014年的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)共有農(nóng)民工2.74億人，40歲以上的農(nóng)民工達(dá)1.2億人，占中國(guó)農(nóng)民工的43.8%，差不多占半壁江山。其中50歲以上的農(nóng)民工超過(guò)4600萬(wàn)人，比重達(dá)17.1%。農(nóng)民工平均年齡已由2010年的35.5歲上升到2014年的38.3歲。

50歲以上老一代農(nóng)民工定居在打工城市的少之又少。根據(jù)中山大學(xué)社會(huì)學(xué)調(diào)查，基本上他們的積蓄有三個(gè)流向，一是孩子教育，二是看病，三是養(yǎng)老，包括在老家造房子為未來(lái)養(yǎng)老做準(zhǔn)備，在城市購(gòu)房主要是為了下一代。他們積蓄不多，有限的積蓄必須用于刀刃上，無(wú)法承擔(dān)購(gòu)房成本和城市居住成本。

農(nóng)村宅基地與承包地成為原始積累，僅限于少數(shù)人，比如某些村干部成為億元戶。大部分農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、工業(yè)未深入，宅基地、承包地不可能資本化，就是資本化也是次貸，因?yàn)樽罱K沒(méi)人買(mǎi)單。

未來(lái)是人口城鎮(zhèn)化的時(shí)代。2016年2月公安部召開(kāi)電視電話會(huì)議，提出要到2020年再轉(zhuǎn)移1億農(nóng)業(yè)人口。中國(guó)未來(lái)會(huì)不會(huì)有上億貧困階層進(jìn)城？如果打去庫(kù)存的主意打到農(nóng)民頭上，完全有可能。

目前要做的是，讓擁有固定職業(yè)與住所的農(nóng)民工在職業(yè)所在地落戶，避免未來(lái)土地資源的進(jìn)一步浪費(fèi)，同時(shí)大力發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，使農(nóng)民工朋友安居樂(lè)業(yè)，這樣不必政府鼓勵(lì)，也有很多成為中等收入人群的朋友在工作所在地購(gòu)房落戶。誰(shuí)不想全家團(tuán)聚，誰(shuí)不想安居樂(lè)業(yè)啊。

房?jī)r(jià)上漲時(shí)，農(nóng)民工購(gòu)房可以享受紅利，現(xiàn)在購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)加大，尤其在庫(kù)存量高的三四線城市，購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)大升而收益不多，讓農(nóng)民工去庫(kù)存，真的不太靠譜。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。