社科院鄒琳華：二季度一線城市房價(jià)漲幅將趨緩

28日，在社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院舉辦的一季度宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析會(huì)上，財(cái)經(jīng)院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室助理研究員鄒琳華表示，2016年二季度，一線城市樓市可能難以再有更好的表現(xiàn)，房價(jià)總體將漲速趨緩。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年2月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有47個(gè)，比1月份增加9個(gè)；環(huán)比上漲的城市里，漲幅比上月擴(kuò)大的城市有33個(gè)，比1月份增加10個(gè)；漲幅在1%以上的城市有10個(gè)，比1月份增加3個(gè)。分城市看，2月份一二三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均都上漲，且漲幅分別比上月擴(kuò)大0.5、0.1和0.1個(gè)百分點(diǎn)。城市間房價(jià)漲幅差距進(jìn)一步加大，一線城市和個(gè)別熱點(diǎn)二線城市漲幅遠(yuǎn)高于其他城市，分化現(xiàn)象持續(xù)。

鄒琳華指出，在房價(jià)漲幅不斷加大的情況下，樓市同時(shí)存在著區(qū)域市場結(jié)構(gòu)失衡，高庫存與住房短缺同時(shí)并存等主要問題。一二線城市住房供求矛盾突出房價(jià)畸高，三四線及以下城市住房階段性過剩庫存高企。如果政策工具運(yùn)用不當(dāng)，一方面可能引發(fā)一二線城市房價(jià)快速上漲，另一方面還將加劇三四線城市未來的過剩。

一線城市房價(jià)慣性上漲，但漲速可能趨緩

鄒琳華預(yù)測，2016年一季度，一線城市住房銷售加速，房價(jià)快速上漲，部分城市如上海、深圳漲幅驚人。這也使一線城市房價(jià)上漲的能量得以提前釋放。一線城市房價(jià)暴漲也促使了政府較嚴(yán)厲房價(jià)調(diào)控措施的出臺(tái)，在控制了需求增長的同時(shí)也增進(jìn)了市場的觀望情緒。

2016年二季度，一線城市樓市可能難以再有更好的表現(xiàn)，房價(jià)總體將漲速趨緩。

二線城市繼續(xù)分化，三四線及以下城市房價(jià)穩(wěn)中有升

鄒琳華表示，在政策利好不斷出臺(tái)及購房信貸寬松的大背景下，多數(shù)二線城市房價(jià)穩(wěn)中有升，部分熱點(diǎn)城市房價(jià)可能快速上升。

三四線及以下城市面臨著住房庫存水平高、人口老化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型困難、需求增速較低等問題。即使銷售速度有所加快，短期庫存水平短期難以下降到合理值范圍內(nèi)。穩(wěn)價(jià)走量將仍是三四線及以下城市2016年的主線。同時(shí)，由于三四線及以下城市金融環(huán)境極為寬松，購房信貸成本處于歷史低點(diǎn)，加上今后政府的各種支持與剌激政策仍將相繼出臺(tái)，房價(jià)短期將穩(wěn)中有升，但不具備大漲的基礎(chǔ)。

針對上述情況，鄒琳華建議去庫存與住房供給體系改革相結(jié)合。一二線城市應(yīng)繼續(xù)擴(kuò)大供給，抑制住房投資投機(jī)需求。一是進(jìn)一步降低存量住房交易稅費(fèi)，促進(jìn)二手住房入市；二是多方擴(kuò)大普通商品住房供給：加大普通住房土地供應(yīng)，加快住房用地入市節(jié)奏，提高中低價(jià)位商品入市審批的速度，支持商改住、工改住等土地用途改變；三是適時(shí)降低多套住房融資杠桿，抑制住房投機(jī)。熱點(diǎn)城市二套房首付提高到5-7成，認(rèn)房又認(rèn)貸，停貸三套及以上。

三四線及以下城市應(yīng)多方消化住房庫存。一是繼續(xù)支持改善性住房需求；二是吸引縣域和農(nóng)村人口進(jìn)城就業(yè)和置業(yè)；三是根據(jù)需要調(diào)整房地產(chǎn)用途結(jié)構(gòu)。在不影響其它居民居住環(huán)境的前提下，支持住宅轉(zhuǎn)商用或用作創(chuàng)業(yè)場所；四是停建或緩建保障性住房，通過低價(jià)購入滯銷商品住房，用于保障性住房及安置房；五是退房還耕。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。