去杠桿下地產(chǎn)融資轉(zhuǎn)向:通道類債權(quán)收縮 股權(quán)融資盛行

新一輪房地產(chǎn)調(diào)控正在60個(gè)城市上演，房子開始難賣了；金融去杠桿又加大了房地產(chǎn)融資的難度，掐斷了一些融資渠道?！　?jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道調(diào)查，過去幾年來，通過銀行理財(cái)、券商資管、基金子公司、私募基金等通道流入房地產(chǎn)的資金絕大多數(shù)為債權(quán)或“明股實(shí)債”，這類融資目前受到嚴(yán)厲的監(jiān)管；一些開發(fā)商和房地產(chǎn)項(xiàng)目開始接受真正的股權(quán)融資，而包括萬科、保利等在內(nèi)的大型開發(fā)商，在項(xiàng)目層面紛紛開展股權(quán)合作?！　∵@也意味著，長期以來以債權(quán)融資為主的房地產(chǎn)行業(yè)，將轉(zhuǎn)向股權(quán)融資?！　⊥ǖ李悅鶛?quán)融資收縮　　在過去幾年間，銀行系統(tǒng)的資金通過各種表外渠道流向了房地產(chǎn)?！　”热缬览m(xù)債。據(jù)一家商業(yè)銀行永續(xù)債業(yè)務(wù)員透露，其操作模式是，找基金子公司或者券商資管產(chǎn)品作為通道對(duì)接，銀行將資金委托貸款給發(fā)行人，“參照一般的授信，實(shí)質(zhì)就是企業(yè)貸款長期化。”　　由于香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則可將永續(xù)債計(jì)入資產(chǎn)而非負(fù)債，永續(xù)債成了許多房地產(chǎn)公司尤其是香港上市房企的重要融資渠道。2016年年報(bào)顯示，僅恒大一家，永續(xù)債規(guī)模便超過了1000億?！　〉沁M(jìn)入2017年，恒大開始贖回永續(xù)債。5月4日，恒大公告稱計(jì)劃2017年全年償還70%的永續(xù)債，目前已贖回561.8億元，完成約50%?！　《硪患以蠊P進(jìn)行永續(xù)債融資的是碧桂園，早在去年底便償還了所有永續(xù)債?！　∵@與去年底開始的金融去杠桿行動(dòng)同步。尤其是銀監(jiān)會(huì)2017年3月至4月集中發(fā)文整頓后，銀行表外、通道融資業(yè)務(wù)受到影響，地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)更首當(dāng)其沖。　　西政資本有關(guān)人士稱，銀行對(duì)外放款尤其是表外、通道類的產(chǎn)品將面臨大限，很有可能堵死地產(chǎn)公司存量貸款的循環(huán)之路，中小開發(fā)商的融資環(huán)境可能更為艱難?！　〔粌H是銀行。今年2月，中國基金業(yè)協(xié)會(huì)出臺(tái)監(jiān)管細(xì)則（下文稱“4號(hào)文”），明確禁投16個(gè)城市的5類房地產(chǎn)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃，地產(chǎn)私募融資大幅收縮?！　∵^去三四年里，恒大、龍光、綠城、佳兆業(yè)等房企均通過不同的私募資管計(jì)劃，以委托貸款、信托計(jì)劃、受讓資產(chǎn)收（受）益權(quán)等方式進(jìn)行融資，但從去年底開始，這些陸續(xù)都被叫停了?！　?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道查詢中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)（私募主管部門）審核反饋意見，地產(chǎn)的“其他類”融資產(chǎn)品（主要為債權(quán)類融資）通過審核的已明顯減少。地產(chǎn)投向的基金，其資金用途用于償還股東借款、債務(wù)置換或其他未直接將資金用于項(xiàng)目開發(fā)的基金，已很難通過備案?！　〗眨y監(jiān)會(huì)對(duì)部分信托公司進(jìn)行例行檢查，違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)成為這輪例行檢查的重點(diǎn)之一，其直指目前火爆的“拿地融資”，意味著房地產(chǎn)融資又一條重要通道被收緊?！　《鄠€(gè)通道業(yè)務(wù)的收緊也意味著，2016年1.14萬億的房企債權(quán)融資面臨大幅萎縮，房企不得不另想他法?！　」蓹?quán)融資冒頭　　4號(hào)文基本斷了私募做債權(quán)類地產(chǎn)項(xiàng)目的所有路，除了純股權(quán)投資這種方式。　　“非標(biāo)地產(chǎn)項(xiàng)目勢必大幅減少，同時(shí)，會(huì)促使其將項(xiàng)目方式往直接融資、股權(quán)投資方向轉(zhuǎn)移，但短期來說并沒那么容易改變，對(duì)不少私募而言，這意味著主營業(yè)務(wù)的調(diào)整。”格上理財(cái)研究員王燕娛稱。 上一頁12下一頁

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