觀點：去庫存是樓市持續(xù)發(fā)展根本

中央財經(jīng)領(lǐng)導小組第十一次會議提出，化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。近期決策層在多個場合提及房地產(chǎn)高庫存問題，表明去庫存已成為當前經(jīng)濟工作重要一環(huán)。當期與長期措施結(jié)合、供給端與需求端并重、市場工具與政策手段協(xié)調(diào)，堅定不移去庫存，關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的根本。

為庫存堰塞湖泄洪

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截至10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，再創(chuàng)新高。按人均住房面積30平方米計算，可供2200萬人居住。根據(jù)今年前三季度新開工、在施工及竣工住宅，未來幾年有約60億平方米住宅上市，可供至少2億人居住。去庫存，已經(jīng)成為未來房地產(chǎn)市場的核心要務。

眼下，《住房公積金管理條例（修訂送審稿）》已公開征求意見，擬放寬公積金提取條件，包括可以公積金購買地方政府債券等，施行后有望進一步促進住房消費。

年初以來，即期政策頻頻發(fā)力：330新政，8月公積金新政，首套房貸首付降至25%，5次降準降息……不難看出對于樓市復蘇企穩(wěn)和去庫存的期望。

然而，化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展，不能片面理解為僅僅為了當期經(jīng)濟增長，更主要的是為推進以人為本的城鎮(zhèn)化，促進農(nóng)民工在城鎮(zhèn)定居落戶。而促進農(nóng)民工市民化，形成在城鎮(zhèn)買房特別是租房預期，戶籍制度改革和住房制度改革成為中長線層面主軸。

《國務院關(guān)于進一步推進戶籍制度改革的意見》的提出，目標非常明確。要加速政策落地，須按中央要求，相關(guān)部委將出臺一些細化措施，健全財政轉(zhuǎn)移支付同農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤機制，維護進城落戶農(nóng)民土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)，加快建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場。

賣方買方一起想

山西省近日發(fā)布《關(guān)于健全完善住房保障和供應體系促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》，對房地產(chǎn)政策進行重大調(diào)整：取消商品房購房限制，包括取消購買商品住房套數(shù)、戶籍、年齡等限制；取消商品住房銷（預）售價格申報；取消對境外機構(gòu)及個人在本地區(qū)購買商品住房限制。

這是繼甘肅、四川、安徽后，又一明文取消限購的省份。目前全國46個限購城市，已有41個取消或放松限購。隨著樓市去庫存成為決策關(guān)注重點，未來或?qū)懈嗍》萑∠?ldquo;需求端緊箍咒”——限購。尚未取消限購的城市包括北京、上海、廣州、深圳、三亞，北京、上海相關(guān)負責人表示，近期不會放松限購政策。一些民眾擔心，熱點城市放松限購政策，可能導致房價進一步推高。需求端“一放就漲、一限就死”，表明供給側(cè)管理改革迫切。

供給側(cè)和需求側(cè)相輔相成，有效供給才能催生有效需求。

作為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革試點，為配合戶籍制度改革，重慶多年前就率先提出探索由政府保障和市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的城市住房供應“雙軌制”。重慶通過大規(guī)模建設(shè)公租房、試點“房產(chǎn)稅”，形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”住房制度體系：30%進城務工人員為代表的低收入群體通過政府提供保障性住房予以解決；60%中等收入家庭購買中小套型、中低價位商品住房；10%高收入人群購買高檔商品住房，但要征收房產(chǎn)稅。這樣的“供給側(cè)管理”，使重慶房地產(chǎn)市場價格和成交量基本保持平穩(wěn)，房地產(chǎn)成為經(jīng)濟穩(wěn)定器，較好實現(xiàn)了從發(fā)動機向穩(wěn)定器的轉(zhuǎn)換。

清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認為，從長期趨勢看，住房市場已經(jīng)跨越數(shù)量短缺階段，正從追求數(shù)量向追求質(zhì)量轉(zhuǎn)變，改善型、季節(jié)性、第二住房、高舒適度住宅、適老住宅、青年公寓等差異化、特色鮮明需求，將成為市場供給重點。

分化中的去化

“作為我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中一直存在的問題，‘去產(chǎn)能’提了很久。房地產(chǎn)供過于求是在近幾年形成的共識。萬事皆有因果，房地產(chǎn)庫存過量與之前盲目投入、僵化管理相關(guān)。必須市場、政府協(xié)調(diào)發(fā)力。”全國城市地價動態(tài)監(jiān)測組負責人趙松研究員說。

“去化”任務艱巨，在于市場“分化”加劇。北上廣深，面臨房價上漲過快壓力，二線城市東中西部截然不同，三四線城市庫存高企。行政命令“一刀切”，已“切不動”每一細分市場。不僅住宅，商鋪、保障性住房都面臨供給端管控挑戰(zhàn)。由于地方規(guī)劃商業(yè)配建面積過大，商鋪泛濫，加上電商沖擊，商業(yè)用房銷售增長率連續(xù)下滑。集中建設(shè)保障房，造成同一小區(qū)房屋品質(zhì)差異性，保障房居住人群被貼上標簽，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性積盤。城市商業(yè)地產(chǎn)再規(guī)劃，保障房甚至棚戶區(qū)實行貨幣化安置，勢在必行。

“從限購到取消限購，從加息到降息，從收緊到放松，樓市政策好像變化很大，但本質(zhì)還得治本。”趙松說，十八大提出“讓市場在資源配置中發(fā)揮決定性作用”的同時，強調(diào)“更好發(fā)揮政府的作用”。改革不是要偏廢政府管理，但要搞清楚問題是行政手段多了還是少了，需要什么樣的行政手段。市場運行存在問題，但市場的問題并不一定可以“再行政化”解決。“過于寄望立竿見影、力挽狂瀾，快速改變經(jīng)濟運行軌跡，不僅是一些管理者，有時也是不少公眾的美好意愿?；鈳齑妗⒎€(wěn)定市場，需要政府出招，但真正的大招，還是完善市場機制和科學的行政決策機制。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。