樓市走向：“租售并舉”是重點(diǎn)

樓市調(diào)控相關(guān)政策正向供需兩端同時(shí)發(fā)力，長(zhǎng)效機(jī)制有望加快建立，發(fā)展重點(diǎn)將會(huì)落實(shí)到“租售并舉”上面。未來(lái)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期已被有效控制，購(gòu)房者將有更多選擇。

樓市調(diào)控相關(guān)政策已開(kāi)始從之前的需求端調(diào)控，向供需兩端同時(shí)發(fā)力，特別是供給端政策不斷出爐，長(zhǎng)效機(jī)制有望加快建立。可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期已被有效控制，購(gòu)房者在這種環(huán)境下將會(huì)獲得更多的選擇余地。

調(diào)控出現(xiàn)新變化

隨著北京（樓盤(pán)）推出“共有產(chǎn)權(quán)住房”構(gòu)想，上海（樓盤(pán)）宣布在“十三五”期間建設(shè)70萬(wàn)套租賃住宅，樓市調(diào)控出現(xiàn)了新的變化。

近日，北京市住建委同市發(fā)改委、市財(cái)政局、市規(guī)劃國(guó)土委聯(lián)合起草了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》），并與8月3日正式面向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

何謂“共有產(chǎn)權(quán)住房”？簡(jiǎn)單說(shuō)就是購(gòu)房人與政府共同享有住房產(chǎn)權(quán)。根據(jù)《辦法》給出的說(shuō)法，即購(gòu)房者可以和政府“合伙買(mǎi)房”，購(gòu)房者和政府各持有住宅相應(yīng)產(chǎn)權(quán)比例，但使用權(quán)全部由購(gòu)房者享有。這種構(gòu)想的好處在于，購(gòu)房者可以通過(guò)較少的資金，獲得百分之百使用權(quán)的同時(shí)，也能獲得一定比例的產(chǎn)權(quán)。而將來(lái)出售該住宅的時(shí)候，可以按照產(chǎn)權(quán)份額分析房產(chǎn)增值收益。

北京提出“共有產(chǎn)權(quán)住房”構(gòu)想，說(shuō)明北京在對(duì)于住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性調(diào)整下了很大的決心的同時(shí)，也在調(diào)控方式上有了創(chuàng)新。類(lèi)似的情形在上海也已發(fā)生。備受關(guān)注的《張江科學(xué)城建設(shè)規(guī)劃》經(jīng)征求公眾意見(jiàn)后，已由上海市政府正式批復(fù)。根據(jù)規(guī)劃，科學(xué)城內(nèi)部將通過(guò)增加住宅滿(mǎn)足就業(yè)人口居住需求，新增住宅建筑面積約920萬(wàn)平方米；值得注意的是，其中890萬(wàn)平方米用于租賃住宅。

其實(shí)，張江科學(xué)城內(nèi)部住宅供應(yīng)形式發(fā)生巨變，只是上海調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)中的一個(gè)組成部分。根據(jù)《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，“十三五”期間，上海市住房用地供應(yīng)總量將明顯增加，預(yù)計(jì)供應(yīng)5500公頃，其中商品住房用地穩(wěn)中有升，租賃住房用地大幅增加，保障性住房用地確保供應(yīng)。城鎮(zhèn)住房供應(yīng)總量也將顯著增加，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)各類(lèi)住房約170萬(wàn)套。其中，商品住房約45萬(wàn)套，以中小套型普通商品住房為主；租賃住房約70萬(wàn)套；各類(lèi)保障性住房約55萬(wàn)套。此外，以市場(chǎng)為主，新增代理經(jīng)租房源30萬(wàn)套（間）左右。

此外，包括廣州（樓盤(pán)）、無(wú)錫（樓盤(pán)）等城市推出的調(diào)控措施，也體現(xiàn)出了調(diào)控思路的變化。如廣州擬推出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，即在某種程度上提高租房者的權(quán)利，諸如子女就讀等方面與購(gòu)房者享有相同權(quán)利。此外，無(wú)錫提出租房可落戶(hù)，租房“賦權(quán)”時(shí)代離我們?cè)絹?lái)越近。

長(zhǎng)效機(jī)制是核心

與此前數(shù)輪調(diào)控相比，這一輪調(diào)控發(fā)生了顯著的變化，而這些變化，皆圍繞建立樓市長(zhǎng)效機(jī)制而展開(kāi)。

今年以來(lái)，國(guó)家多次提到建立樓市長(zhǎng)效機(jī)制。4月25日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議提到，要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。7月24日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議再次提到，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長(zhǎng)效機(jī)制。

從近期各地出臺(tái)政策導(dǎo)向來(lái)看，正在向以擴(kuò)大供應(yīng)、疏解需求為核心轉(zhuǎn)變，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡，樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制已初現(xiàn)雛形。包括前文中提到的北京推出“共有產(chǎn)權(quán)住房”，以及努力培育住宅租賃市場(chǎng)、擴(kuò)大租賃住宅供應(yīng)，甚至推出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)權(quán)益均等化等等，都將會(huì)在不久的未來(lái)逐一實(shí)施，在改變樓市供應(yīng)格局的同時(shí)，使得樓市逐漸回歸居住屬性。

而這其中，不少政策將會(huì)對(duì)未來(lái)樓市產(chǎn)生深刻影響。以北京“共有產(chǎn)權(quán)住房”為例，這項(xiàng)政策的推出，將對(duì)未來(lái)產(chǎn)生深刻的影響。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，該政策實(shí)施之后，將對(duì)北京住房結(jié)構(gòu)形成根本性的影響。他進(jìn)一步解釋說(shuō)，對(duì)于“共有產(chǎn)權(quán)住房”來(lái)說(shuō)，最顯著的特點(diǎn)就是產(chǎn)權(quán)的讓渡不是一次性的，而是逐漸讓渡的方式?；陬?lèi)似的產(chǎn)權(quán)讓渡模式，地價(jià)和房?jī)r(jià)的構(gòu)成也會(huì)有顯著不同。購(gòu)房者前期因?yàn)橹皇侨〉貌糠之a(chǎn)權(quán)，所以在購(gòu)房方面所需耗費(fèi)的資金金額也相對(duì)會(huì)比較低，但并未影響到他們的使用權(quán)利，所以相當(dāng)于變相降低購(gòu)房成本。而隨著后續(xù)購(gòu)房能力提高，可以繼續(xù)從政府手中回購(gòu)相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)。此類(lèi)操作有很好的制度創(chuàng)新，當(dāng)然關(guān)鍵要在細(xì)節(jié)上做好。

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，“共有產(chǎn)權(quán)住房”的提出，對(duì)于后續(xù)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有積極啟發(fā)示范作用。從類(lèi)似住房的探索來(lái)看，也會(huì)使得相應(yīng)的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所轉(zhuǎn)變。“可以肯定的是，將有效對(duì)沖房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。”他說(shuō)。

“租售并舉”成為重點(diǎn)

隨著房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立，接下來(lái)發(fā)展重點(diǎn)將會(huì)落實(shí)到“租售并舉”上面，當(dāng)然樓市調(diào)控力度不會(huì)放松。

國(guó)家對(duì)住宅租賃市場(chǎng)的重視程度，已經(jīng)提升至一個(gè)新的高度。上海樓市專(zhuān)家李戰(zhàn)軍指出，住建部發(fā)布我國(guó)首個(gè)住房租賃和銷(xiāo)售法規(guī)的征求意見(jiàn)稿，津、京、廣、杭等多城市均推出“競(jìng)自持”地塊，上海力推租賃住房用地，廣州首提“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，這一切都表明市場(chǎng)正在從過(guò)去的“重售輕租”轉(zhuǎn)向“租售并舉”。他預(yù)計(jì)，下半年住房租賃條例正式出臺(tái)，將會(huì)有更多地方政府細(xì)化條例，發(fā)展租賃市場(chǎng)。

而對(duì)于未來(lái)樓市調(diào)控政策的變化，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為在現(xiàn)有政策的基礎(chǔ)上進(jìn)行微調(diào)。從目前出臺(tái)的調(diào)控政策來(lái)看，包括限購(gòu)、限貸等“五限”措施，同時(shí)政策調(diào)控已經(jīng)延伸至銷(xiāo)售、融資、開(kāi)發(fā)等各個(gè)層面，已完成了全覆蓋。所以接下來(lái)出臺(tái)更為嚴(yán)厲的政策可能性不是很大，將會(huì)轉(zhuǎn)而注重政策的靈活性和穩(wěn)定性結(jié)合，避免用力過(guò)猛。當(dāng)然，未來(lái)調(diào)控會(huì)更加注重引導(dǎo)需求預(yù)期，著眼未來(lái)。少數(shù)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快的城市將會(huì)加大政策執(zhí)行力度，那些仍然以去庫(kù)存為主的地區(qū)難有限制性措施出臺(tái)。

在這樣的政策背景下，未來(lái)樓市將會(huì)維持“窄幅震蕩”格局，即無(wú)論房?jī)r(jià)上漲或者下跌，幅度都不會(huì)大，下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)總體保持平穩(wěn)。因此符合條件的購(gòu)房者，能夠在這種環(huán)境下具有更多挑選余地。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。