山東5市調(diào)控加碼 青島出臺最嚴(yán)住房公積金政策

日前，山東省內(nèi)掀起了新一輪樓市調(diào)控浪潮，包括青島在內(nèi)，煙臺、濱州、德州、濟寧紛紛拋出樓市調(diào)控新政，呈全面收緊的態(tài)勢。

近一年，青島迎來樓市的全面爆發(fā)時期，此前的庫存經(jīng)此消化大半，目前整體房價雖仍在上漲，但平穩(wěn)的跡象趨于明顯，全省范圍內(nèi)新一輪調(diào)控新政的出臺，也表明政府對樓市平穩(wěn)走向的期許。下面筆者通過山東5市新一輪的調(diào)控新政，來解析未來山東、青島的樓市走向。

青島新政 “史上最嚴(yán)”住房公積金政策出臺

青島市住房公積金管理中心發(fā)布了《關(guān)于進一步明確住房公積金貸款使用個人信用信息有關(guān)事項的通知》。號稱青島史上最嚴(yán)的住房公積金貸款政策于日前出臺。通知顯示：

自今年8月15日起至2020年8月14日，青島市公積金貸款會參照人民銀行征信系統(tǒng)個人信用報告使用，將借款申請人及配偶的個人信用情況納入貸前審查。

住房公積金貸款額度，由申請人及配偶公積金繳存額、繳存比例、賬戶余額、購房金額、貸款年限及還款能力等因素決定，實際額度以管理處最終核定額度為準(zhǔn)。

借款申請人及配偶均符合申請公積金貸款繳存條件首次貸款購買新建住房的，貸款額度最高為60萬元；首次貸款購買二手房的，貸款額度最高為35萬元。

貸款期限最長為30年，二手房房齡加貸款期限不得超過30年。

貸款利率按照中國銀行公布的法定利率執(zhí)行，如遇法定利率調(diào)整，按中國人民銀行規(guī)定調(diào)整。

目前青島大多數(shù)銀行貸款額度收緊，申請房貸業(yè)務(wù)放款需要排隊，首套房貸最快可一周放款，慢則半年。在此情況下，大多銀行首套房貸上調(diào)為基準(zhǔn)利率，部分銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%—20%。

在青島幾大銀行中：平安銀行暫停房貸業(yè)務(wù)；工商銀行、中信銀行、招商銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上調(diào)1.05—1.2倍，且無合作不審批；建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、青島銀行、浦發(fā)銀行基準(zhǔn)利率不變，但需排隊且據(jù)額度情況放款；郵儲銀行、交通銀行、華夏銀行放款時間在1—4個月之間，郵儲銀行基準(zhǔn)利率上調(diào)1.05倍；交通和華夏銀行基準(zhǔn)利率不變；中國銀行基準(zhǔn)利率不變，放款時間根據(jù)同開發(fā)商的合作關(guān)系確定。

值得一提的是，與各個樓盤合作的銀行一般是固定的，申請人只能在合作銀行之中選擇。同時，銀行跟樓盤的合約也影響貸款利率。

據(jù)七月公開數(shù)據(jù)顯示，青島樓市逐漸向“淡季模式”過渡，成交量增長放緩。開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩，當(dāng)月新房成交共計13951套。其中，新建住宅共成交了11360套，環(huán)比6月下降4.2%，環(huán)比下降3.5%?？傮w來說，青島的7月樓市表現(xiàn)穩(wěn)定。

自今年3月針對主城區(qū)的調(diào)控出臺以來，主城區(qū)受政策和土地限制，購買趨于飽和。市區(qū)供地格局逐漸北移，黃島、即墨、膠州為首的外圍區(qū)市成為樓市熱門區(qū)域。

此次新政的出臺，將進一步增強樓市的穩(wěn)定性，也表明政府對樓市持續(xù)平穩(wěn)走向的期許。

山東其他4市密集出臺新政

日前，山東多地已上調(diào)了公積金貸款的首付比例，濱州于7月11日調(diào)整了首付比例后，8月德州、濟寧、煙臺三市也相繼做出調(diào)整。

煙臺市新規(guī)顯示，借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)購買首套房的住房公積金貸款首付比例不得低于30%，購買第二套房的住房公積金貸款首付比例不得低于40%。

煙臺市

上半年，煙臺市區(qū)住宅成交量快速上漲，截止到6月底，新建商品住宅和二手住宅的成交量比同期分別增加48.9%和33.9%。市區(qū)新建商品住宅網(wǎng)簽成交套數(shù)為30256套，已達(dá)到上年全年成交量的62.7%，月均成交套數(shù)比去年同期高出48.9%。調(diào)控，迫在眉睫。

調(diào)整后，煙臺的公積金貸款首套房的利率依舊是3.25%，二套房的利率為3.575%（基準(zhǔn)利率的1.1倍）。

德州方面，上半年商品房銷售面積286.45萬平方米，增長31.3%，其中住宅銷售面積250.17萬平方米，增長27.9%。全市商品房銷售額128.42億元，增長44.0%。到6月底，德州住房公積金個貸率已高達(dá)80.12%，資金使用率87.63%，目前仍繼續(xù)保持上揚態(tài)勢，全市房地產(chǎn)去化周期7.5個月，已低于15個月的警戒線。

德州市

為抑制投資投機性購房和房價過快增長，德州市調(diào)整了住房公積金使用政策，規(guī)定購買首套住房申請貸款時，首付比例上調(diào)至30%。購買第二套住房，首付比例不得低于40%。

目前，德州多家銀行房貸基準(zhǔn)利率均上浮，房貸款利率折扣優(yōu)惠基本取消。

濟寧的新政與德州類似，首次使用住房公積金貸款和第二次使用住房公積金貸款政策一致。此外，不得向已經(jīng)兩次使用住房公積金貸款的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金貸款，抑制投資投機性購房，保障剛需購房者的貸款資金需求。

濟寧市

濟寧上半年的樓市也異常紅火，上半年，濟寧市在統(tǒng)房地產(chǎn)項目433個，較去年同期增加77個。其中6月當(dāng)月新增房地產(chǎn)開發(fā)項目25個，較上年同期增加22個，較上月增加17個。上半年，濟寧的住房公積金貸款增加明顯。

濱州市

再看濱州市，住房公積金重點在于支持自住性購房，集中向首套房傾斜，調(diào)整時間要比其他4市早，于2017年7月11日起調(diào)整首付比例。第一次公積金貸款首付款比例不得低于30%，第二次公積金貸款首付款比例不得低于40%。

青島樓市：住房公積金新政影響幾何？

日前，山東多個城市出臺的公積金“新政”，意在刺激購房者的剛性需求，促使房地產(chǎn)市場供需得以平衡。

當(dāng)前有能力購房的人群因“限購”不能買房，因此公積金“新政”出臺是必要的，也正是房地產(chǎn)調(diào)控朝著精細(xì)化科學(xué)化方向發(fā)展的表現(xiàn)。

青島市

房價方面，公積金“新政”的出臺，雖然將會滿足一定的首套房購房需求，但對樓市的整體成交量影響有限，因此不會大幅推高房價。此外，住房公積金政策可以刺激開發(fā)商進一步增加普通商品房的供給量，甚至為房價繼續(xù)下行創(chuàng)造條件。

再看進入8月的青島樓市，所釋放的信號也驗證了上述分析。據(jù)統(tǒng)計，本月青島將有55家新盤入市，環(huán)比7月增長25%。其中有22個項目屬于純新盤上市，33個新盤是新品加推。

從分布情況來看，黃島和城陽將有大批新盤排隊上市，成交量方面，新政會起到一定的影響，目前，島城銀行信貸門檻較高、額度少，放款時間長，這樣會提高民眾買房所付出的成本，預(yù)計會讓不少人進入觀望期。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。