連平：購(gòu)租并舉是長(zhǎng)效機(jī)制重要組成 對(duì)房?jī)r(jià)影響有限

超過(guò)30個(gè)城市開(kāi)始培育房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，發(fā)展住房租賃能否降房?jī)r(jià)？9月13日，在“2017中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨房地產(chǎn)品牌發(fā)展高峰論壇”上，交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平指出，建立購(gòu)租并舉的市場(chǎng)是長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分，對(duì)房?jī)r(jià)有影響但比較有限。

連平同時(shí)建議，對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，能否像設(shè)定通貨膨脹一樣，將房?jī)r(jià)上漲幅度作為施政的重要調(diào)控目標(biāo)，政府應(yīng)盡快出臺(tái)相關(guān)政策。

發(fā)展租賃市場(chǎng)前提是控制房?jī)r(jià)

連平認(rèn)為，建立購(gòu)租并舉的市場(chǎng)，是長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分，對(duì)房?jī)r(jià)有影響，但是比較有限，主要分三個(gè)方面。

首先，從需求轉(zhuǎn)移來(lái)看，租房和購(gòu)房是兩個(gè)事情，雖然兩個(gè)需求會(huì)有交叉和轉(zhuǎn)移，但在房?jī)r(jià)較高的情況下，通過(guò)租購(gòu)并舉的制度將購(gòu)房人群轉(zhuǎn)至租房人群是比較困難的。

第二，是從價(jià)格來(lái)看，如果發(fā)展租賃市場(chǎng)的制度能影響到房?jī)r(jià)，也是影響的中低檔次的房源價(jià)格。

在現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)上，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲，主要是高檔房產(chǎn)價(jià)格上漲拉動(dòng)的；低檔房?jī)r(jià)上漲主要還是因?yàn)楦邫n房產(chǎn)帶動(dòng)所致。

第三，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，抑制了租賃市場(chǎng)發(fā)展，但并非房?jī)r(jià)上漲，是因租賃市場(chǎng)不發(fā)展所致。

市場(chǎng)上存在這種觀點(diǎn)，“租賃市場(chǎng)快速發(fā)展，有助于房?jī)r(jià)的下降，或者說(shuō)對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生一定的影響，這背后似乎暗含著一種觀點(diǎn)，即原來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲是因?yàn)樽赓U市場(chǎng)不發(fā)展，所有的需求都集中在購(gòu)房，需求比較大，房?jī)r(jià)就漲了，中間似乎有這樣一個(gè)邏輯的暗示?！?/p>

連平認(rèn)為，應(yīng)該擺正房?jī)r(jià)和租賃的關(guān)系。從中國(guó)最近10幾年的情況看，由于房?jī)r(jià)漲的太快，所以租賃市場(chǎng)受到了一定程度的抑制。

主要是因?yàn)樽赓U是純粹的消費(fèi)行為，而購(gòu)房是消費(fèi)和投資結(jié)合的行為，當(dāng)房?jī)r(jià)處在較高水平，而且未來(lái)的趨勢(shì)預(yù)期還是繼續(xù)上漲的話，購(gòu)房時(shí)，最強(qiáng)或者最集中要體現(xiàn)的是投資需求。

在房地產(chǎn)趨勢(shì)上漲的情況下，很大情況下會(huì)抑制租房市場(chǎng)。但凡有一些能力的人，哪怕七拼八湊也要想辦法買房，這個(gè)和房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲以及他的預(yù)期是有關(guān)系的。

國(guó)外租賃制度好，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲緩慢。有一些信息說(shuō)德國(guó)、日本的租賃市場(chǎng)發(fā)展的都不錯(cuò)，這些報(bào)告可能更多集中在有關(guān)租賃市場(chǎng)的制度建設(shè)，政策配套等方面，而忽略了一個(gè)大前提，這些地方房?jī)r(jià)上漲非常的平緩。

在有些國(guó)家，包括日本，買房子和買汽車一樣，買進(jìn)就折舊了，房?jī)r(jià)是不漲甚至往下跌的，所以這個(gè)時(shí)候租比購(gòu)好，這種情況下租房市場(chǎng)才有較快的發(fā)展。

將房?jī)r(jià)上漲幅度作為施政目標(biāo)

連平認(rèn)為，房?jī)r(jià)的問(wèn)題，跟長(zhǎng)效機(jī)制整個(gè)的建設(shè)，影響其實(shí)都是非常密切的，換言之，如果房?jī)r(jià)不能很好的受到控制，持續(xù)大幅度上漲，預(yù)期還是進(jìn)一步上漲，同樣，長(zhǎng)效機(jī)制的推出和房?jī)r(jià)變動(dòng)有密切關(guān)系。

他表示，中國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)新的階段，2003年-2013年之間的10年時(shí)間，房?jī)r(jià)整體趨勢(shì)是持續(xù)上漲，2013年以后房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)分化。大部分的三四線城市漲幅很小，甚至出現(xiàn)部分城市不漲的情況；此外，少數(shù)三線城市和比較多的二線城市及一線城市仍繼續(xù)保持上漲，或有比較大的上漲的壓力。

供求關(guān)系不平衡導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)出現(xiàn)上漲的壓力。人口不斷流入的城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系比較完善，有更多的機(jī)會(huì)。這些城市的住房的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上，和需求之間有比較大的落差。面粉供應(yīng)不足，而導(dǎo)致面包不夠。

這些房?jī)r(jià)上漲的城市并不缺土地。如北京，真正用于城市建設(shè)的土地大概只占到15%左右，80%以上的土地在農(nóng)村。用于城市建設(shè)的15%的土地中， 30%是用于住宅建設(shè)，70%是用于工業(yè)以及其他各種用途的。

就國(guó)際而言，東京、首爾、臺(tái)北等城市均經(jīng)歷過(guò)房?jī)r(jià)大幅度上漲，此后的供給關(guān)系逐步調(diào)整，整過(guò)程中，增加土地供給始終是最為重要的手段之一。

現(xiàn)在的東京、紐約用于城市建設(shè)的土地面積比較大，這些土地中的大部分用于居住，只有4%-5%的土地是用于工業(yè)用途，而我們的比例都在25%以上，高的城市比例有36%。

今年上半年，國(guó)家相關(guān)部門已經(jīng)出臺(tái)一些政策改善供給不平衡問(wèn)題，對(duì)于未來(lái)土地供給進(jìn)行規(guī)劃和計(jì)劃，要考慮城市的土地消化周期和供給之間的關(guān)系。消化周期長(zhǎng)的，比如說(shuō)36個(gè)月以上，應(yīng)該停止供給土地；消化周期在6個(gè)月以下的，則加快供給土地。

連平認(rèn)為，政策調(diào)整要更加有針對(duì)性的量化和細(xì)化，如增加供給土地，增加1%和增加10%是有區(qū)別的。

他建議，對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，能否像設(shè)定通貨膨脹一樣，將房?jī)r(jià)上漲幅度作為施政的重要調(diào)控目標(biāo)?，F(xiàn)在部分的一二線線城市，房?jī)r(jià)的問(wèn)題已經(jīng)很嚴(yán)重，將房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理的水平，有助于吸引人才，推動(dòng)技術(shù)進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等。

相關(guān)部門應(yīng)該快出臺(tái)相關(guān)舉措，如果主要城市不控制土地供給；房?jī)r(jià)上漲的幅度設(shè)置一個(gè)大致的水平，絕對(duì)上漲應(yīng)控制在什么程度……這樣對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期保持平穩(wěn)運(yùn)行，保證未來(lái)持續(xù)推出長(zhǎng)效機(jī)制能夠真正收到效果。

這些舉措需要不同的政策，土地供給制度，金融制度、稅收制度、住房制度等制度的相互匹配和平衡才能構(gòu)成有效長(zhǎng)效機(jī)制的體系，取得更好的效果。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。