鄭州樓市新政實(shí)施一周：二手房降價(jià)趨勢(shì)尚未扭轉(zhuǎn)

自鄭州市于8月3日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》后，鄭州東區(qū)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人宋東(化名)感受到了一點(diǎn)暖意，客戶主動(dòng)的咨詢量有所增加，“咨詢量、帶看量的增加，就會(huì)帶動(dòng)成交轉(zhuǎn)化，這是新政帶來(lái)的刺激作用。”

但從近一周表現(xiàn)看，鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有明顯好轉(zhuǎn)，二手房源的掛牌價(jià)仍在走低。數(shù)據(jù)上，短短一年多時(shí)間，鄭州的二手房掛牌量就增加了3萬(wàn)多套，總掛牌量超過(guò)10萬(wàn)套。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此次新政出臺(tái)后，對(duì)改善型住房需求或有進(jìn)一步的促進(jìn)作用，但對(duì)整體市場(chǎng)的提振效果較弱。

咨詢量增加片區(qū)每天都有成交

在住建部于7月底表態(tài)支持“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策后，鄭州成為首個(gè)落地該措施的城市，并通過(guò)人才安居、多孩家庭購(gòu)房補(bǔ)貼、解除限售、降低稅費(fèi)、土地款分期繳納等15項(xiàng)舉措促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

這已經(jīng)不是鄭州第一次出臺(tái)穩(wěn)樓市的措施。2022年3月，鄭州市出臺(tái)18條房地產(chǎn)新政，包括引導(dǎo)住房貸款利率下調(diào)、推行貨幣化安置等。2022年6月，又推動(dòng)首套房貸款利率下調(diào)、二套房首付比下降。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，回顧過(guò)去兩年各地的政策可以看出，鄭州往往是打頭陣，此次15條舉措的落地，意味著新一輪政策寬松期正式開啟。

宋東稱，差不多從2018年開始，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)就不太好，尤其是近兩年更是如此。今年春節(jié)過(guò)后，市場(chǎng)稍微回暖了一點(diǎn)，帶看量和成交量有所增加，但之后又“拉胯”了。

宋東表示，這次新政發(fā)布后，主動(dòng)咨詢的客戶增加，帶看量上來(lái)了，“我們平臺(tái)有統(tǒng)計(jì)帶看量這些數(shù)據(jù)，目前看是有所起色。咨詢量、帶看量的增加，就會(huì)帶動(dòng)成交轉(zhuǎn)化，這是新政后帶來(lái)的刺激作用。”

另一位鄭州房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人陳雨(化名)也稱，近一周來(lái)，客戶咨詢量開始增加，他所在的片區(qū)每天都有房源成交，數(shù)量雖然不多，但有了好轉(zhuǎn)的苗頭。“現(xiàn)在首付比、貸款利率都是這幾年來(lái)最低的，買方相對(duì)強(qiáng)勢(shì)，誠(chéng)心出售房源的價(jià)格都可以談。”

但陳雨分析，前幾年鄭州的房?jī)r(jià)漲得太快，導(dǎo)致那些買在價(jià)格高點(diǎn)的業(yè)主虧得很厲害，有的甚至把首付都賠了進(jìn)去，因此，盡管政策已放開，短期想漲價(jià)依然很難。從二手房的表現(xiàn)看，掛牌價(jià)還在走低，例如，鄭東新區(qū)新里盧浮公館一套二居室，2021年10月的掛牌價(jià)為165萬(wàn)元，到了今年8月8日，掛牌價(jià)已降至124萬(wàn)元，降幅達(dá)41萬(wàn)元；五月花城一套三居室，一年內(nèi)累計(jì)降價(jià)28萬(wàn)元。

未現(xiàn)掛牌量激增二手房房源超10萬(wàn)套

盧麟(化名)長(zhǎng)期供職于河南一家大型房企，他所在的企業(yè)是這個(gè)省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要參與者。他對(duì)中新經(jīng)緯分析：“此次新政中的購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等政策，對(duì)市場(chǎng)肯定是利好的，但這些都不是主要影響因素，關(guān)鍵還是看供求關(guān)系。”

盧麟稱，鄭州于2017年5月開始執(zhí)行新房限售3年的政策，加上辦理房產(chǎn)證時(shí)間，導(dǎo)致新房想轉(zhuǎn)化為二手房需要5年左右。隨著限售解除，大量房源得以上市，二手房的供應(yīng)量快速增加。

在貝殼找房、諸葛找房上，鄭州市當(dāng)前的二手房源掛牌量分別為11.18萬(wàn)套、14.42萬(wàn)套。據(jù)此前數(shù)據(jù)，2022年6月底時(shí)貝殼找房上鄭州的二手房源約為7.9萬(wàn)套。僅僅一年多的時(shí)候，該市二手房掛牌量就增加了3萬(wàn)多套。

有媒體報(bào)道稱，鄭州新政發(fā)布后，二手房源掛牌量激增。中新經(jīng)緯在諸葛找房查詢看到，鄭州二手房“新上房源”為2677套，相較于該網(wǎng)站超14萬(wàn)套的總掛牌量而言，新增房源量不多。宋東也稱，鄭州的二手房掛牌量一直在增加，但并沒(méi)有一下子就增長(zhǎng)很多。

盧麟認(rèn)為，因?yàn)橥恋貎r(jià)格、建安成本等因素限制，新房的價(jià)格不大可能忽高忽低，而二手房?jī)r(jià)格和交易成本的下降，讓很多二手房的性價(jià)比比新房還高。二手房的供應(yīng)量太大，導(dǎo)致小業(yè)主們爭(zhēng)相降價(jià)。

盡管價(jià)格走弱，但中指研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)中新經(jīng)緯稱，新政中取消限售帶有“購(gòu)買改善性住房”的前置條件，同時(shí)去年鄭州已將限售由3年改為1年，此次帶條件取消限售的政策調(diào)整尺度并不大，由此而引發(fā)所謂“拋售”的可能性較低。

中新經(jīng)緯根據(jù)鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)整理，2023年1-6月份鄭州全市二手房(含二手住宅)共成交54383套，較2022年1-6月份的29282套同比增長(zhǎng)約85.72%。按照今年上半年月均成交9063套、掛牌量11.18萬(wàn)套粗略估算，鄭州二手房的去化周期超過(guò)了12個(gè)月。

“過(guò)去幾年，鄭州的新城區(qū)一個(gè)接一個(gè)建設(shè)起來(lái)，房源供應(yīng)很大，現(xiàn)在到了尊重市場(chǎng)規(guī)律的時(shí)候了。”盧麟說(shuō)。

分化明顯市場(chǎng)好轉(zhuǎn)仍待時(shí)間

盡管鄭州樓市整體不景氣，但內(nèi)部分化也比較明顯，改善型住宅項(xiàng)目相對(duì)抗跌。

陳雨所在片區(qū)既有一些建成年份較早、居住環(huán)境一般的住宅小區(qū)，也有配套、環(huán)境較好的次新項(xiàng)目，他說(shuō)：“雖然掛牌價(jià)都在下降，但老舊小區(qū)的降幅更為明顯，而次新小區(qū)降幅較小，甚至沒(méi)有下降。”

鄭州東區(qū)東風(fēng)渠北側(cè)的龍之夢(mèng)東苑，是所在片區(qū)的改善型住宅小區(qū)，中新經(jīng)緯在房產(chǎn)交易平臺(tái)查詢，該小區(qū)多數(shù)在售房源的掛牌總價(jià)在330萬(wàn)元至700萬(wàn)元之間，從掛牌價(jià)走勢(shì)看，大多數(shù)房源的價(jià)格降幅都在20萬(wàn)元以內(nèi)。東風(fēng)渠南側(cè)的一些小區(qū)，如老街綠地等，在總價(jià)沒(méi)有龍之夢(mèng)東苑高的情況下，降幅卻明顯大于后者，累計(jì)降價(jià)數(shù)十萬(wàn)元的房源并不少見(jiàn)。

宋東稱，龍子湖片區(qū)的廣電天韻小區(qū)，有相對(duì)優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)加持，除少數(shù)房源外，多數(shù)在售房源的價(jià)格降幅也不大。他說(shuō)：“一來(lái)是學(xué)區(qū)房本來(lái)就抗跌，二來(lái)小區(qū)居住環(huán)境不錯(cuò)，所以降幅可控。未來(lái)看，改善型住宅更能抵御市場(chǎng)的下行周期。”

“之前鄭州東站附近有幾個(gè)樓盤吸引了很多投資客的購(gòu)買，房子交付后就直接出租了。但目前這些小區(qū)都面臨著物業(yè)管理差、租戶多、容積率高的問(wèn)題，二手房?jī)r(jià)格受到了影響。”盧麟認(rèn)為，在市場(chǎng)好的時(shí)候，一些小區(qū)可能會(huì)因?yàn)閰^(qū)位比較好而出現(xiàn)普漲，但隨著投資行為的減少，住宅的居住屬性顯得更為重要，一些老小區(qū)和物業(yè)差、配套差、戶型差的次新小區(qū)不可避免地會(huì)陷入價(jià)格跌幅較大的窘境。

中指研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析，過(guò)去幾年，鄭州受疫情、水災(zāi)的多輪沖擊，城市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)都受到較大影響，住宅成交量持續(xù)下滑，房?jī)r(jià)下降壓力較大。今年以來(lái)，住宅成交量同比回升，新房?jī)r(jià)格穩(wěn)中微跌，企穩(wěn)態(tài)勢(shì)初顯，尤其是改善項(xiàng)目保持良好的銷售表現(xiàn)。此次新政出臺(tái)后，對(duì)于改善型住房需求或有進(jìn)一步的促進(jìn)作用，但對(duì)于整體市場(chǎng)的提振效果較弱，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和城市就業(yè)收入沒(méi)有明顯改善，市場(chǎng)短期壓力仍然較大。盧麟判斷，政策的出臺(tái)或許能夠止跌或者扭轉(zhuǎn)下降的邊際趨勢(shì)，但想改變整體態(tài)勢(shì)，仍需靜待時(shí)間。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。