竣工面積同比增長(zhǎng)19.8%，多家國(guó)資房企卻連遭境外評(píng)級(jí)看空

近日，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪官網(wǎng)發(fā)布多家國(guó)資房企評(píng)級(jí)數(shù)據(jù)，其中評(píng)級(jí)最靠前的幾家國(guó)資房企，如萬(wàn)科、保利和中海，評(píng)級(jí)展望均從穩(wěn)定調(diào)為觀察。而國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)更為“激進(jìn)”，直接下調(diào)了保利和萬(wàn)科的評(píng)級(jí)等級(jí)，均由BBB+調(diào)整為BBB。盡管仍處于“投資級(jí)”評(píng)級(jí)范疇，但距離“投機(jī)級(jí)”評(píng)級(jí)門檻B(tài)B已非常接近。

今年房企的整體環(huán)境頗為嚴(yán)峻，但最新國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的前9月數(shù)據(jù)顯示，房企前三季度仍收獲不少亮點(diǎn)，如竣工面積48705萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.8%。其中，住宅竣工面積35319萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.1%。

據(jù)公開資料顯示，多家頭部房企回應(yīng)稱，受中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀下行周期影響，公司業(yè)績(jī)短期波動(dòng)會(huì)觸及評(píng)級(jí)體系中的關(guān)鍵指標(biāo)，下調(diào)償債預(yù)期，但基本面風(fēng)險(xiǎn)可控，對(duì)公司日常經(jīng)營(yíng)及償債能力影響不大。據(jù)媒體報(bào)道，由于房企境外債發(fā)行幾近停滯，各方建議投資者和債權(quán)人需要冷靜地觀察新的環(huán)境，新的變化，不要輕易被短期情緒捕獲。

保利、萬(wàn)科均因杠桿率過(guò)高遭評(píng)級(jí)下調(diào)

惠譽(yù)在9月發(fā)布的報(bào)告中認(rèn)為，中國(guó)全年新建商品住宅銷售額將下滑10%-15%，降幅大于預(yù)期。同月，穆迪評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)官網(wǎng)發(fā)布部分房企評(píng)級(jí)下調(diào)或評(píng)級(jí)展望下調(diào)數(shù)據(jù)，多家頭部國(guó)資房企在列。

進(jìn)入10月后，房企平安不動(dòng)產(chǎn)被穆迪下調(diào)評(píng)級(jí)，其主體評(píng)級(jí)由Baa2下調(diào)至Ba1，而惠譽(yù)下調(diào)保利和萬(wàn)科的評(píng)級(jí)，則是首家在近期下調(diào)龍頭房企評(píng)級(jí)的國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)。

惠譽(yù)表示，目前中國(guó)頭部房企受房地產(chǎn)下行周期影響，杠桿率持續(xù)高企，其中保利杠桿率將保持在45%以上，而萬(wàn)科為35%以上，均觸發(fā)惠譽(yù)評(píng)級(jí)指標(biāo)中的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

銷售數(shù)據(jù)顯示，今年前9個(gè)月，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約面積1918.59萬(wàn)平方米，同比減少0.1%；實(shí)現(xiàn)簽約金額3351.53億元，同比增加4.7%。而萬(wàn)科今年前9個(gè)月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積 1818.4 萬(wàn)平方米，同比減少6.12%，合同銷售金額 2806.1 億元，同比下降10.82%。而同期中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地的銷售額增幅則均在20%以上。

惠譽(yù)認(rèn)為，盡管萬(wàn)科在尋求可行的融資方案，但A股增發(fā)取消仍然降低了這家房企短期內(nèi)降低杠桿的可能性，也讓萬(wàn)科杠桿率改善的影響變得有些不確定。同時(shí)惠譽(yù)認(rèn)為，因合同銷售和現(xiàn)金流變化會(huì)削弱保利在去杠桿方面所做的努力。

不過(guò)，惠譽(yù)在下調(diào)評(píng)級(jí)后對(duì)這兩家房企的發(fā)展前景仍保持看好?；葑u(yù)認(rèn)為，得益于保利和萬(wàn)科在中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中的領(lǐng)先地位，其充足可靠的境內(nèi)外融資渠道、強(qiáng)大的業(yè)務(wù)概況和靈活可控的負(fù)債結(jié)構(gòu)，將有助于降低企業(yè)的償債風(fēng)險(xiǎn)。

房企竣工持續(xù)改善，短期評(píng)級(jí)波動(dòng)不改基本面筑底回暖

據(jù)最新國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，今年前9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積815688萬(wàn)平方米，同比下降7.1%，房屋新開工面積72123萬(wàn)平方米，同比下降23.4%。不過(guò)竣工數(shù)據(jù)表現(xiàn)亮眼，隨著“保交樓”的落地和早些年銷售的樓盤進(jìn)入交房周期，竣工情況迎來(lái)持續(xù)好轉(zhuǎn)，房屋竣工面積48705萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.8%。其中，住宅竣工面積35319萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)20.1%。

東興證券在最新的行業(yè)點(diǎn)評(píng)中表示，隨著八月底三部門聯(lián)合推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施之后，核心城市限購(gòu)的普遍放松，新房銷售有望迎來(lái)筑底回暖。目前金融機(jī)構(gòu)的信貸支持出現(xiàn)了回暖，國(guó)內(nèi)貸款同比轉(zhuǎn)正，自籌資金同比降幅明顯收窄，優(yōu)質(zhì)房企將受益于一二線需求端政策的落地和城中村改造的加速推進(jìn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。