自然資源部發(fā)布新規(guī)：商品住宅去化周期超36個月的城市 暫停新增用地出讓

為積極落實政治局會議精神，盤活存量與優(yōu)化增量相結合，自然資源部對土地供應規(guī)則進行了動態(tài)調整。

自然資源部近日發(fā)布《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，明確各地要按照以人定房，以房定地的原則，在編制年度住宅用地供應計劃時，與當地住房發(fā)展年度計劃相銜接，嚴格落實“以需定供”，統(tǒng)籌安排全年的住宅用地供應，促進房地產市場供求關系健康穩(wěn)定。

這意味著，各地未來新增住宅用地供應量，與當下商品住宅去化周期、盤活存量數據密切關聯(lián)。

通知提出，各地要根據市場需求及時優(yōu)化商業(yè)辦公用地和住宅用地規(guī)模、布局和結構，完善對應商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供應調節(jié)機制。

其中，商品住宅去化周期超過36個月的城市，應暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個月以下；商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。

“近年來，自然資源部建立了對應商品房去化周期和土地存量的住宅用地供應雙向調節(jié)機制，要求因城施策安排住宅用地供應，凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市，應當從嚴控制商品住房用地供應規(guī)模。”自然資源開發(fā)利用司負責人表示。

其進一步表示，對于庫存壓力大、去化周期超長的城市，要暫停新增商品住宅用地出讓，堅決遏制存量土地不合理增長態(tài)勢。對于其他去化周期較長的城市，要合理控制其商品住宅用地出讓規(guī)模和節(jié)奏，確保存量不增加，逐步盤活消化。

以此來看，在當下市場環(huán)境下，多數城市新增住宅用地出讓計劃均需要結合存量盤活來執(zhí)行。

據中指研究院數據，截至2024年3月，全國重點50城商品住宅可售面積出清周期超20個月，其中僅一線城市平均庫存出清周期低于18個月，個別二線城市出清周期處于合理水平。

另據易居研究院對3月份全國100個城市新建商品住宅存銷比進行排序，其中，去化周期超過36個月的城市有10個城市，分別為韶關、西寧、舟山、洛陽、哈爾濱、嘉善、晉江、泉州、唐山和江陰。

在合理控制新增商品住宅用地供應的同時，此次通知還提到要建立“人房地”聯(lián)動機制，“以人定房，以房定地，統(tǒng)籌’市場+保障’的住宅用地供應安排”。

“未來人口規(guī)模大且人口增長的城市，土地供應也將得到更多保障。”中指院市場研究總監(jiān)陳文靜稱。

自然資源開發(fā)利用司負責人指出，《通知》要求各地按照以人定房，以房定地的原則，在編制年度住宅用地供應計劃時，與當地的住房發(fā)展年度計劃相銜接，嚴格落實“以需定供”，統(tǒng)籌安排全年的住宅用地供應，促進房地產市場供求關系健康穩(wěn)定。

《通知》還明確，各地在供地計劃中要對保障性住房用地優(yōu)先安排、應保盡保，同時指出要統(tǒng)籌盤活各類存量土地用于保障性住房建設。

陳文靜認為，未來保障性住房建設或將通過兩種方式來實現，一是通過協(xié)議劃撥方式，新增保障性住房用地供應；二是通過盤活房企手中未開工的閑置土地、企事業(yè)單位自有的閑置土地等方式，建設保障性住房。

值得關注的是，此次《通知》用了較大篇幅強調要“層層壓實責任”、“加強組織領導和部門協(xié)同”。

《通知》明確，市、縣自然資源主管部門要嚴格落實住宅用地供應主體責任，加強組織領導和部門協(xié)同，科學編制供地計劃，落實住宅用地供應調控要求，依法依規(guī)做好購地資質、資金監(jiān)管，積極配合有關部門防止融資平臺公司違規(guī)拿地、防范政府隱性債務風險。

“加強存量住宅用地盤活，加大閑置土地處置力度，要求各地及時擬訂處置方案并組織實施，積極防范房地產市場及政府隱性債務風險。”自然資源開發(fā)利用司負責人指出，自然資源部在加強對新增住宅用地供應工作指導的同時，也在積極研究盤活存量、優(yōu)化結構、提升品質、助力轉型等方面的政策措施，更好滿足人民群眾剛性和改善性住房需求，促進房地產高質量發(fā)展。

“當下房地產市場供求關系已經發(fā)生重大變化，4月30日的政治局會議也為房地產政策明確了方向。各地、各部門只有協(xié)同落實相關舉措，壓實自身責任，才能更好促進各項措施落實到位，更好促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”陳文靜認為。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。