房企今年仍有超5000億債券待償還

1月16日，地產(chǎn)債繼續(xù)下挫。截至14：00，萬得地產(chǎn)債30指數(shù)日內(nèi)大跌3.99%。指數(shù)K線圖六連陰，并跌破1000點。萬科多只債券跌幅居前，“21萬科02”上午跌超20%盤中臨停后，跌幅擴大至27%。

2024年四季度地產(chǎn)債券融資有所回暖，但房企2025年仍面臨超過3000億元的地產(chǎn)債到期壓力和超過2000億元的回售壓力。機構(gòu)指出，當前優(yōu)質(zhì)頭部央國企地產(chǎn)債仍有配置價值，但萬科等少數(shù)龍頭房企債券價格的波動會對全行業(yè)債券價格和利差都會產(chǎn)生影響。

在9月26日中央政治局會議提出“止跌回穩(wěn)”后，政策著力推動房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，各種刺激政策陸續(xù)出臺，地產(chǎn)債融資曾有所回暖。

數(shù)據(jù)顯示，2024年四季度，房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)發(fā)行債券121只，金額1010.25億元，分別同比增長11.0%和14.5%。

中指研究院認為，9月以來，在上年低基數(shù)影響下，債券融資總額單月同比連續(xù)回正，房企融資略有回暖，其可持續(xù)性有待觀察。

根據(jù)中指研究院此前的統(tǒng)計，2024年，房地產(chǎn)行業(yè)共實現(xiàn)境內(nèi)信用債融資3448.5億元，同比下降18.5%。

同時，2025年房企仍面臨較大的債券償還壓力。中證鵬元統(tǒng)計，2025年房企到期債券余額3135.47億元、回售余額2274.44億元，其中3月、6月為償債高峰，償付壓力進一步加大。

中證鵬元認為，央國企擴表意愿不強，2024年僅保利地產(chǎn)、鐵建房產(chǎn)、電建房產(chǎn)、首開控股、北京城建等仍有一定規(guī)模凈融入，招商蛇口、華僑城、上海金茂、華潤置地、上海金橋等均逐步減少存量債券規(guī)模。而民營和混合所有制房企以中債增擔保發(fā)行為主，僅杭州濱江集團短期債券實現(xiàn)市場化發(fā)行，債券融資難度更大，龍湖集團、金地集團、萬科集團債券資金持續(xù)流出。

在個券主體層面，萬科1月27日首先要面臨“22萬科MTN001”的到期，余額30億元；2月，“22萬科MTN002”、“22萬科MTN003”余額合計50億元將到期。而龍湖在1月面臨“22龍湖01”、“20龍湖02”兩只債券的回售，金額約40億元。

今天，交易所市場萬科債券繼續(xù)下跌。“21萬科02”在上午跌超20%后觸發(fā)臨停，午后跌幅擴大27%。此外，“22萬科07”跌超18%，“22萬科05”、“20萬科02”跌超14%，“21萬科04”、“20萬科06”、“21萬科06”跌超11%?！?1龍湖02”、“21龍湖04”、“20龍湖04”亦下跌。

二級市場整體走勢方面，12月末以來央國企地產(chǎn)債收益率下行至歷史低位，但央國企地產(chǎn)債利差走闊。

圖：央國企地產(chǎn)債收益率與利差走勢

（資料來源：中金公司，財聯(lián)社整理）

中金公司研究團隊認為，短期內(nèi)央國企地產(chǎn)債收益率或?qū)⒏S市場整體走勢波動，利差企穩(wěn)收窄有望提供超額收益。建議維持中等久期央國企適度擇券、優(yōu)質(zhì)頭部央國企可以適當拉長久期。

中證鵬元指出，當前央國企尚未出現(xiàn)實質(zhì)性風險，融資渠道通暢，市場占有率持續(xù)提升，信用風險向央國企發(fā)酵的可能性仍然較低。不過，金地、萬科、龍湖等行業(yè)僅存的少數(shù)龍頭房企債券價格的波動對全行業(yè)債券價格和利差都會產(chǎn)生影響，上述房企是否能夠維持剛兌已經(jīng)成為房企風險是否會向央國企蔓延的底線。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。