加快建立租購(gòu)并舉的住房體系嚴(yán)禁自持項(xiàng)目“以租代售”——北京住建部門(mén)就萬(wàn)科自持租賃房焦點(diǎn)問(wèn)題談規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)

作為北京首批自持租賃住房項(xiàng)目的萬(wàn)科翡翠書(shū)院近期引發(fā)廣泛關(guān)注。“為何租金相比周邊如此之高？”“企業(yè)自持如何避免‘以租代售’？”“租房市場(chǎng)能否滿足普通百姓需求？”……連日來(lái)，擔(dān)憂質(zhì)疑的聲音此起彼伏。

對(duì)此，記者4月22日專訪了北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人。該負(fù)責(zé)人表示，從大力發(fā)展集體土地建設(shè)租賃房，到開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)自持租賃住房，再到培育發(fā)展規(guī)?；?、專業(yè)化住房租賃企業(yè)，北京市正通過(guò)多種方式培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房體系。而萬(wàn)科翡翠書(shū)院屬于企業(yè)自持租賃住房方式。這一高品質(zhì)、高租金產(chǎn)品能否獲得需求方認(rèn)可，有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。

嚴(yán)禁“以租代售”，企業(yè)自持項(xiàng)目必須保證租賃屬性

企業(yè)自持租賃住房源于2016年北京“9·30”房地產(chǎn)調(diào)控新政策。當(dāng)年10月，北京市規(guī)劃國(guó)土委發(fā)布公告，4宗地塊全部試點(diǎn)采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的交易方式掛牌出讓。上述4宗地塊最終以開(kāi)發(fā)商自持100%面積落幕，其中位于永豐地區(qū)的兩個(gè)地塊打造成如今的翡翠書(shū)院項(xiàng)目。

萬(wàn)科自持租賃房項(xiàng)目翡翠書(shū)院最長(zhǎng)租期10年。90平方米三居室的月租金為1.5萬(wàn)元至1.8萬(wàn)元，如果一次性簽訂10年的租期合同，租金180萬(wàn)元起，180平方米以上的復(fù)式四居室月租金為3萬(wàn)元至4萬(wàn)元，10年租金最高480萬(wàn)元。

2017年4月，北京市住建委、北京市規(guī)劃國(guó)土委聯(lián)合發(fā)布通知，要求企業(yè)自持租賃房年限與土地出讓年限一致，為70年，在此期間“租賃”這一性質(zhì)不會(huì)改變。

北京市對(duì)于“以租代售”的方式明令禁止，并嚴(yán)格查處。去年，北京住建委對(duì)萬(wàn)科、中鐵建的類似做法進(jìn)行了約談告誡，并禁止相關(guān)宣傳。

“企業(yè)自持的租賃房項(xiàng)目的本質(zhì)就是租賃房。”該負(fù)責(zé)人表示，在70年土地使用權(quán)期限內(nèi)，開(kāi)發(fā)建設(shè)主體無(wú)論自持項(xiàng)目，還是將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給新受讓主體，都只能出租，不能出售或變相“以租代售”等；承租人租賃此類住房，無(wú)論租賃期限和續(xù)租次數(shù)多少，都只能獲得使用權(quán)，不能獲得產(chǎn)權(quán)。

“另外也提醒承租人，雖然鼓勵(lì)租賃雙方建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的租賃關(guān)系，但建議承租人一次性支付租金期限不宜過(guò)長(zhǎng)，否則過(guò)程中發(fā)生的與產(chǎn)權(quán)主體相關(guān)的變化等因素，可能給承租人帶來(lái)不必要的困擾和損失。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)。

完善“租購(gòu)并舉”，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)

黨的十九大報(bào)告指出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

記者了解到，從2011年起，北京市先后在朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)351等5個(gè)集體土地地塊開(kāi)展了租賃住房項(xiàng)目試點(diǎn)。2017年，試點(diǎn)的5個(gè)項(xiàng)目已交用入住近5000戶。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，在這個(gè)基礎(chǔ)上，北京正加大力度推動(dòng)集體土地租賃住房的建設(shè)，從2017年到2021年，將供應(yīng)集體建設(shè)用地1000公頃，建設(shè)50萬(wàn)套租賃房。目前，北京已確定39個(gè)、203公頃集體土地租賃住房項(xiàng)目，其中8個(gè)項(xiàng)目已取得立項(xiàng)手續(xù)，將對(duì)穩(wěn)定北京市住房租金起到主導(dǎo)作用。

該負(fù)責(zé)人還表示，為有效滿足城市運(yùn)行服務(wù)保障人員和外來(lái)務(wù)工人員的租住需求，北京市住建委會(huì)同相關(guān)部門(mén)正在抓緊研究發(fā)展租賃型職工集體宿舍的辦法。

萬(wàn)科翡翠書(shū)院租金有待市場(chǎng)檢驗(yàn)，對(duì)整體市場(chǎng)租金影響有限

由于翡翠書(shū)院緊鄰位于上地地區(qū)的中關(guān)村科技園，該地區(qū)互聯(lián)網(wǎng)等高新技術(shù)企業(yè)較為集中。有很多企業(yè)的高管或者海外技術(shù)人才無(wú)購(gòu)房資格，卻有較高品質(zhì)的租房需求。該項(xiàng)目通過(guò)邀請(qǐng)參觀的方式向這部分群體進(jìn)行了重點(diǎn)推薦。

記者了解到，在翡翠書(shū)院所在的永豐地區(qū)，70平方米左右的一居室的租金在每月4000元左右，130多平方米的三居室的租金也不過(guò)8000元左右。翡翠書(shū)院遠(yuǎn)高于周邊的高昂租金讓萬(wàn)科深陷輿論漩渦。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，企業(yè)產(chǎn)品定位屬于市場(chǎng)主體自主行為。萬(wàn)科翡翠書(shū)院針對(duì)周邊高新技術(shù)企業(yè)高管和海外技術(shù)人才等客戶群體開(kāi)發(fā)建設(shè)的高品質(zhì)、高租金產(chǎn)品能否獲得需求方認(rèn)可，有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。由于其在租賃住房供應(yīng)體系中占比很小，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)租金影響有限。

該負(fù)責(zé)人表示：“我們支持開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和住房租賃企業(yè)依法合規(guī)地從事住房租賃經(jīng)營(yíng)和服務(wù)，但同時(shí)更會(huì)加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)格禁止自持租賃項(xiàng)目以租代售或變相銷(xiāo)售，嚴(yán)厲打擊哄抬租金、擾亂市場(chǎng)、侵害承租人權(quán)益的市場(chǎng)主體。”

“住房租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，租房是居民群眾實(shí)現(xiàn)住有所居的重要途徑。去年‘3·17’以來(lái)的一系列調(diào)控政策措施對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)起到了明顯成效。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)，在穩(wěn)定租金方面，北京市住建委將會(huì)同相關(guān)部門(mén)持續(xù)采取有力措施，促進(jìn)租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。