北京首塊限價(jià)地塊開(kāi)拍：房企熱情不減 投報(bào)100%自持面積

11月16日，北京“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”政策推出后，兩宗海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地的地塊進(jìn)行拍賣(mài)。此次增加了諸多新的限制條件，包括限房?jī)r(jià)、禁地價(jià)、約束面積配比、房源5年內(nèi)不得進(jìn)入二手房市場(chǎng)等，但這兩宗地塊仍然受到眾多房企的激烈爭(zhēng)奪。在多家房企使出“100%的自持商品住房面積”終極殺手锏后，競(jìng)拍進(jìn)入“投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”環(huán)節(jié)。這意味著當(dāng)日該2宗地塊沒(méi)有拍出結(jié)果，具體的競(jìng)得結(jié)果將在國(guó)土局官網(wǎng)上發(fā)布。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，本次拍賣(mài)競(jìng)爭(zhēng)激烈，顯示出一線城市土地仍是眾多房企爭(zhēng)搶的優(yōu)質(zhì)資源。在北京住宅用地進(jìn)入全面限價(jià)的模式下，對(duì)房企經(jīng)營(yíng)要求將越來(lái)越高，房企需要從過(guò)去的銷(xiāo)售思維將轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)思維。

拿地?zé)崆椴粶p

上述兩地塊是在“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”政策后拍賣(mài)的地塊，有著嚴(yán)苛的限制條件。包括限房?jī)r(jià)（均價(jià)和最高價(jià)分別不超過(guò)53400元/平方米和56100元/平方米）、70/90、禁地價(jià)（地價(jià)觸頂后競(jìng)拍自持商品住房面積，自持商品住房將全部作為租賃住房，不得銷(xiāo)售）、房源5年內(nèi)不得進(jìn)入二手房市場(chǎng)、銷(xiāo)售房屋時(shí)不得捆綁精裝修等其他服務(wù)。

但這些限制因素并未阻撓房企北京拿地?zé)崆椤?/p>

永豐產(chǎn)業(yè)基地“18號(hào)地塊”吸引了16家房企圍獵。該地塊起始價(jià)38.4億元，隨后遠(yuǎn)洋集團(tuán)以50億元的總價(jià)（溢價(jià)率僅為30.2%）觸頂，現(xiàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)入自持商品住房面積競(jìng)拍環(huán)節(jié)。在一次性自報(bào)自持商品住房面積階段，綠地、龍湖首開(kāi)聯(lián)合體、保利、萬(wàn)科均投報(bào)100%自持面積。

按照競(jìng)拍規(guī)則，只有綠地、龍湖首開(kāi)聯(lián)合體、保利、萬(wàn)科四家房企能夠進(jìn)入第三輪“投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”程序。幾家房企須在限制日期內(nèi)做出建筑方案，經(jīng)過(guò)專(zhuān)家評(píng)審，以定出競(jìng)拍結(jié)果。

同時(shí)，永豐產(chǎn)業(yè)基地“19號(hào)地塊”復(fù)制了“18號(hào)地塊”的路徑。地價(jià)在59億元觸頂，首開(kāi)、住總?cè)f科、綠地、保利全部投報(bào)100%自持面積，由此進(jìn)入下一輪。

按照規(guī)則，兩塊土地拍賣(mài)結(jié)果還有待于下一輪方案評(píng)審結(jié)果出臺(tái)后。

分析人士指出，以往北京土地總價(jià)觸頂?shù)囊鐑r(jià)率限制普遍是49%，本次兩塊土地總價(jià)觸頂?shù)囊鐑r(jià)率均不足35%，可見(jiàn)監(jiān)管部門(mén)遏制高地價(jià)的決心。

張大偉則認(rèn)為，從北京土地出讓前多次設(shè)置規(guī)范看，北京為了避免出現(xiàn)地王的確做了各種準(zhǔn)備。限銷(xiāo)售價(jià)格+限戶型面積+限二手房銷(xiāo)售時(shí)間+限持有面積，全方位圍追堵截地王的出現(xiàn)，調(diào)控力度前所未有。但企業(yè)參與意愿強(qiáng)烈，一線城市土地資源依然成為企業(yè)首選。

房企面臨挑戰(zhàn)

從目前北京土地市場(chǎng)來(lái)看，增加供應(yīng)量的同時(shí)也進(jìn)入了土地全面限價(jià)時(shí)代，11月開(kāi)始待售的多宗土地中住宅部分全面限價(jià)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前北京待售的10宗經(jīng)營(yíng)性地塊中，已經(jīng)全面控制價(jià)格。

土地新政下，開(kāi)發(fā)商拿地和操盤(pán)難度加大，而地塊全部建設(shè)自住房和公租房則進(jìn)一步吞噬了房企的利潤(rùn)。張大偉表示，對(duì)房企經(jīng)營(yíng)要求將越來(lái)越高，從過(guò)去的銷(xiāo)售思維將轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)思維。圍繞著REITs、千人商業(yè)配比及地下車(chē)位開(kāi)發(fā)獲取利潤(rùn)，成為企業(yè)拿地的思考方向，將加快房地產(chǎn)商的轉(zhuǎn)型。

此外，限價(jià)措施有助于周邊項(xiàng)目降溫。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，土地競(jìng)價(jià)方式的改變，給周邊在售和即將上市的項(xiàng)目重重一擊，周邊的高價(jià)盤(pán)將面臨著位置接近、配套趨同、戶型面積相似產(chǎn)品帶來(lái)的沖擊。

張大偉則表示，北京土地市場(chǎng)的嘗試，給其他城市試點(diǎn)帶來(lái)樣本。相比其他城市的搖號(hào)賣(mài)地，北京“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”的政策直接影響未來(lái)市場(chǎng)售價(jià)，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫可以預(yù)期。隨著增加有效低價(jià)房源供應(yīng)，預(yù)計(jì)北京房?jī)r(jià)將快速降溫，四季度漲幅將明顯放緩。在自住房大量供應(yīng)后，部分區(qū)域的價(jià)格很可能出現(xiàn)調(diào)整。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。