中國樓市止跌回穩(wěn)再迎關(guān)鍵政策落地

廣東省日前披露，當(dāng)?shù)匕l(fā)行專項債券資金用于收購閑置存量土地，成為中國首個落地該政策的地方。作為房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的重要政策之一，發(fā)行專項債用于收購閑置存量土地有助于平衡樓市供需、穩(wěn)定預(yù)期，也有利于緩解開發(fā)商的資金壓力。

去年10月，財政部明確，支持地方政府使用專項債券回收符合條件的閑置存量土地，確有需要的地區(qū)也可以用于新增土地儲備項目。

根據(jù)廣東省披露的2025年政府專項債券信息，此次發(fā)行總額逾307億元(人民幣，下同)。機構(gòu)統(tǒng)計，此番專項債發(fā)行覆蓋廣東省19個城市、86個項目。記者梳理發(fā)現(xiàn)，除汕頭市、興寧市的兩個項目為新增土地儲備外，其余資金全部用于回收閑置存量土地，涉及資金大約為304億元。

有何影響？

“房企感受可能最為強烈?！?a href="http://huayehang.cn/city/shanghai/" target="_blank">上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進說。受中國房地產(chǎn)市場調(diào)整等影響，部分房企面臨資金壓力，前期獲取的土地?zé)o力開發(fā)，投資回報時間拉長。地方政府通過發(fā)行專項債收購存量閑置土地，將有效促進存量土地的消化和風(fēng)險出清，有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，地方政府收購存量閑置土地有助于降低庫存，穩(wěn)定地價，引導(dǎo)預(yù)期，從而穩(wěn)定下游商品房價格和銷售。同時，地方收回地塊后，無論是調(diào)整規(guī)劃再出讓，還是用作保障性住房或公共用地，都有利于改善供給結(jié)構(gòu)。

李宇嘉強調(diào)，最終效果取決于專項債的發(fā)行規(guī)模、收儲規(guī)模，以及收儲后的用途等。

為何在廣東率先落地？

李宇嘉表示，一方面是廣東債務(wù)風(fēng)險較小、財力狀況良好。各省專項債務(wù)限額，由財政部根據(jù)債務(wù)風(fēng)險、財力狀況等因素提出方案，報國務(wù)院批準(zhǔn)后下達(dá)各省級財政部門。廣東是2025年地方政府專項債券項目“自審自發(fā)”試點地區(qū)，而且是全國率先實現(xiàn)隱性債務(wù)清零的省份，財力狀況好。

另一方面，廣東率先發(fā)行專項債，也可以通過其杠桿撬動效應(yīng)，發(fā)揮經(jīng)濟大省挑大梁作用。

304億元夠用嗎？

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，此番用于收購存量土地的專項債發(fā)行304億元，占此前廣東公示項目擬收儲總價的約七成。根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，截至2月22日，廣州、佛山、惠州、珠海、中山、江門等城市2025年度第一批擬使用土地儲備專項債券收回收購存量閑置土地的項目用地超220宗，擬收儲總價超430億元。

李宇嘉則認(rèn)為，此番逾300億元應(yīng)是第一批專項債，主要是前期各地謀劃申報的、收儲條件較為成熟的閑置、低效土地儲備項目，包括多次流拍、開發(fā)商無意愿開發(fā)或用途要調(diào)整的土地。后續(xù)如果限額沒用完，還可能有第二批、第三批。

收儲價格合理嗎？

土地收儲價格如何確定？李宇嘉表示，為了確保債務(wù)償還，收儲價格根據(jù)歷史成本價和市場評估價孰低原則，集體協(xié)商確定下浮幅度后確定。因此，多數(shù)收購項目出現(xiàn)一定折扣。但如果開發(fā)商前期有投入或地價在此期間上漲幅度較大的，可能出現(xiàn)溢價收儲。

陳文靜指出，此番廣東省各地收儲存量土地的折扣多在九折左右。根據(jù)中指研究院監(jiān)測，廣東省各地公示的第一批擬使用專項債券收購存量閑置土地的項目用地，擬收儲價格與土地出讓時的成交價基本持平，約70%的地塊擬收儲價格與成交價的比值在0.8-1.0之間，近半地塊收儲價與成交價比值在0.9-1.0之間。

業(yè)內(nèi)預(yù)計，這類發(fā)行專項債收儲閑置存量土地的政策將在更多地方落地。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。